الكويت الثانية عالمياً في غلاء السكن

قال رئيس اتحاد مصارف الكويت رئيس مجلس الادارة في البنك الأهلي المتحد حمد المرزوق إن المشكلة الإسكانية باتت القضية الأساسية التي تؤرق عموم المواطنين، إذ لم تعد المعاناة في هذا الجانب قاصرة على محدودي الدخل، بل طالت أيضاً أصحاب الدخل المتوسط والمرتفع.

وأكد المرزوق في كلمته الافتتاحية للندوة التي أقامها اتحاد المصارف حول القضية الإسكانية، في مبنى غرفة التجارة والصناعة الأسبوع الماضي، إن كبر حجم الأزمة الإسكانية في الكويت يحتاج إلى تسريع المعالجة لها ولآثارها، لافتاً إلى أن أبرز سمات المشكلة يتمثل في تراكم الطلبات السكنية لدى المؤسسة العامة للرعاية السكنية، الأمر الذي افرز فجوة هائلة بين قدرة الدولة على توفير المساكن من جانب، وبين طلبات الإسكان المقدمة من قبل المواطنين من جانب آخر.

وأضاف أن الدولة، خلال 26 عاماً، وتحديداً منذ عام 1985 وحتى عام 2011 وفرت 60 ألف وحدة سكنية، فيما طلبات السكن حالياً تصل إلى 107 آلاف طلب، موضحاً أن دراسة أجراها اتحاد المصارف تشير إلى أن حجم طلبات السكن سيصل إلى 318 ألف طلب في عام 2033.

وأرجع المرزوق سبب تدهور قدرة قطاعات كبيرة من المواطنين على امتلاك سكن خاص بهم، إلى الارتفاعات الكبيرة جداً في أسعار العقارات، مشيراً إلى أنه بحسب المقاييس العالمية، فإنه إذا كان سعر العقار يمثل 3 أضعاف أو أقل نسبة إلى الدخل السنوي للأسرة فإن قدرة الأسرة على تملك سكن تكون «سهلة»، فيما إذا كان سعر العقار يشكل 3 إلى 4 أضعاف الدخل السنوي للأسرة فإن القدرة تكون متوسطة، أما إذا كان سعر العقار من 4 إلى 5 أضعاف الدخل السنوي للأسرة، فإن قدرة الأسرة على تملك سكن خاص تكون صعبة، في حين أننا في الكويت، إذا ما أخذنا سعر منزل مساحته 400 متر في منطقة مثل جنوب السرة مثلاً، نجد أن معدل سعر العقار إلى الدخل السنوي للأسرة يصل إلى 23 ضعفاً! وهو ما يبين حجم المشكلة الإسكانية الكبير في الكويت. أما المعدل العام فهو 12.2 مرة.

ولفت المرزوق إلى أنه في حين أقدمت العديد من الدول على إصدار تشريعات وآليات تسهل حصول المواطن على سكن بتكلفة مناسبة، مثل الولايات المتحدة التي أنشأت مؤسسات مثل «فريدي ماك» و«فاني ماي» متخصصة في توفير السيولة اللازمة للقطاع المصرفي لتمويل قروض سكنية من خلال أسواق ثانوية، والمملكة العربية السعودية على الصعيد الإقليمي التي أصدرت تشريعاً يضع نظاماً للرهن العقاري، فإن المشكلة الإسكانية في الكويت لا تزال تمثل العائق الأكبر أمام المواطنين، فالسكن يعتبر عاملاً للاستقرار في كل أسرة، ولكل مواطن.

 

دراسة الاتحاد

قدم المستشار في اتحاد المصارف الدكتور محمد السقا، خلال الندوة، دراسة للاتحاد حول القضية الإسكانية في الكويت، قال فيها إن القضية الإسكانية حساسة جداً من الناحيتين السياسية والاقتصادية، كما أن لها تبعات اجتماعية خطيرة، موضحاً أن هاجس الحصول على مسكن هو الهاجس الأساسي للمواطن الكويتي، وهو ما أكده الاستبيان الأخير لمجلس الأمة.

وأضاف أنه باستعراض تطور طلبات الرعاية السكنية، وعمليات التنفيذ للطلبات، نستنتج بوضوح أن الحكومة لا تستطيع بمفردها أن تتولى حل المشكلة الإسكانية، لا الآن، ولا على المدى الطويل، بدليل التزايد المستمر في أعداد المواطنين الذين ينتظرون دورهم للحصول على سكن، مبيناً أنه في عام 1985 كانت هناك 10 طلبات جديدة للحصول على سكن فقط، ارتفعت في عام 1990 ليصل عدد الطلبات الجديدة في ذلك العام إلى 166 طلباً، وازدادت الطلبات الجديدة في عام 2000 لتصل إلى 3065 طلباً، لترتفع إلى 8030 طلباً في عام 2010، في حين وصل عدد الطلبات الجديدة في عام 2012 إلى 8492 طلباً، أما ما يتم تنفيذه فهو جزء بسيط من الطلبات الإسكانية التي يتم تقديمها، وهو ما ترتب عليه تلك الفجوة الكبيرة، التي أدت إلى تراكم الطلبات التي تنتظر الدور للحصول على سكن ووصولها إلى 106.7 آلاف طلب في عام 2013.

وأكد السقا أن الأمور لا تشير إلى قرب انفراج الأزمة الإسكانية في الكويت، بل على العكس، إذ أن التطورات المستقبلية تشير إلى احتمال تعقد الأزمة بشكل أكبر، مشيراً إلى أن معدل النمو السكاني في الكويت من الأعلى في العالم، وبالتالي من المتوقع أن يحدث نمو سكاني مستقبلي كبير بالنسبة لحجم الدولة، يتركز في القاعدة، فعدد السكان الحالي أقل من 20 سنة يمثلون %48 من السكان، وهي نسبة مرتفعة وفقاً للمقاييس العالمية، ستنعكس في المستقبل على شكل طلبات جديدة، وضغط على السكن بشكل أكبر، لذلك فلا بد من استراتيجية مختلفة، وتعامل مختلف عما تم في الماضي بخصوص هذه المشكلة.

 

قوانين معطلة

وذكر أن من الأسباب الأخرى لتفاقم المشكلة بطء عمليات تنفيذ طلبات الرعاية السكنية من جانب المؤسسة العامة للرعاية السكنية، بالإضافة إلى بعض القوانين المعطلة مثل القانونين 8 و9، وبعض القوانين بقصر التمويل على أشكال محددة أو مدته أو حجمه، إضافة إلى الارتفاع الكبير في أسعار العقارات والأراضي، مبيناً أن اتحاد المصارف من خلال دراسة قام بها حاول قياس القدرة على تملك المساكن في الكويت، وقارنها بالمؤشرات العالمية.

وأضاف أن نتيجة الدراسة تشير إلى أن متوسط سعر المنزل إلى دخل الاسرة السنوي في الكويت لا يقل عن 10 أضعاف، وهو ما يدل على أن حصول المواطن على مسكن أضحى صعباً جداً، حيث جاءت الكويت بحسب مؤشر صعوبة الحصول على مسكن، الثانية عالمياً في عام 2013 بمعدل 12.2 (مضاعف سعر البيت إلى متوسط دخل الأسرة)، وذلك بعد هونغ كونغ التي بلغ مضاعف سعر البيت إلى متوسط دخل الأسرة فيها 13.5.

وأكد السقا أن من العوامل التي تدفع في اتجاه نمو المشكلة مستقبلاً اتجاهات النمو السكاني في المستقبل، متوقعاً أن يصل عدد سكان الكويت بحسب دراسة لاتحاد المصارف إلى 6 ملايين شخص، سيحتاجون إلى تسهيلات سكنية، ويضغطون على سوق المساكن، ويرفعون بالتالي اسعارها، مما يعقد مشكلة الحصول على السكن بشكل أكبر.

 

إسقاط مستقبلي

ولفت إلى أنه بعمل إسقاط مستقبلي لاتجاهات أعداد الطلبات السكنية حتى عام 2033، أخذاً بمعدلات النمو في الماضي والاتجاهات المستقبلية، فإن عدد الطلبات السكنية من الآن إلى عام 2033 سيبلغ 318 آلاف طلب، فلو أضفنا إليها عدد الطلبات الحالية البالغ 107 آلاف طلب، فإن هذا يعني أن 425 الف طلب إسكاني يجب تنفيذها خلال العشرين عاماً المقبلة، بمتوسط تنفيذ 21 ألف مسكن في العام الواحد، مؤكداً أنه بأداء الحكومة في هذا المجال، لا يمكن تنفيذ هذا العدد سنوياً.

وأضاف السقا أنه لو حاولنا أن نحسب الفجوة، أخذاً في الاعتبار مشروعات الدولة الاسكانية خلال الأعوام المقبلة حتى عام 2018، وحسبنا عدد المساكن التي تنوي الدولة بناءها، لوجدنا أنه من عام 2012 حتى عام 2018، هناك خطط لانشاء 78 ألف مسكن، وهي خطوة كبيرة، لكن للأسف الشديد، فان أعداد الطلبات أكبر، ولو خصمنا عمليات التنفيذ من تراكم الطلبات، بعد تنفيذ 78 ألف مسكن، لوجدنا أنها ستصل الى 110 آلاف طلب، أي أن الفجوة الى تزايد!

وأوضح أن تلك المعطيات تشير الى أنه لا حل للمشكلة الاسكانية، طالما أن الحكومة هي المسؤول الوحيد عن تنفيذ طلبات الرعاية السكنية، فلابد من رؤية جديدة لدى الدولة ولدى المواطن، ولابد للقطاع الخاص أن يشترك في حل المعضلة بحلول وأفكار ابداعية، ولابد أن يكون هناك قطاع رهن عقاري يستطيع أن يتدخل في عمليات التطوير والتمويل لحل هذه المشكلة بمساعدة الحكومة وبعيداً عن تعقيداتها واجراءاتها الطويلة، مبيناً أنه لا حل للمشكلة الا بنشر ثقافة التوسع الرأسي، فلا خيار آخر أمامنا، فان توفر الدولة قطعة أرض لكل مواطن، يعني أن توفر 425 ألف قطعة أرض حتى عام 2033 ببناها التحتية وخدماتها، وهو امر مستحيل.

 

عجز كلي

أما وزير الاسكان الأسبق الدكتور عادل الصبيح فأكد أن الدولة عاجرة عجزاً كلياً مالياً وادارياً وتنفيذياً عن مشروع الرعاية السكنية، فأفضل انجاز لها في تنفيذ طلبات الاسكان لم يتجاوز ألفي وحدة سكنية في السنة، وهو ما يعني أن مشكلة السكن في تنام، مهما ادعي من خطط ومشاريع وانشاء هيئات وما الى ذلك، من خطوات أثبتت فشلها في التصدي للمشكلة القائمة.

وأضاف أنه لابد من ايجاد نظام متوازن لحل المشكلة، يوفر الأراضي وآلية تنفيذ مناسبة للمساكن، ويعمل على خفض كلفة حل القضية الاسكانية على الدولة ويحقق مشاركة فاعلة للقطاع الخاص في معالجة المشكلة، كما يقلل من كلفة توفير مسكن على المواطن، بما يحقق نتائج ايجابية لكل الأطراف، ويسرّع في تنفيذ الطلبات السكنية.

وتقدم الصبيح بورقة عمل، شملت تصوراً مقترحاً لحل القضية الاسكانية حمل عنوان «40 ألف دينار للبيت»، مؤكداً أن القوانين الاسكانية القائمة مثل قانون رقم 1993/47 و95/27 كانا من أسباب عدم حل المشكلة.

 

أسباب متعددة

وأشار الصبيح الى أن بعض أسباب المشكلة الاسكانية يتمثل في الشعور بان القوانين او الخطط أو انشاء المؤسسات والهيئات وحده يحل المشكلة، ومحدودية قدرة الدولة على التنفيذ والمتابعة ادارياً ومالياً، والاجراءات الحكومية المعرقلة للانجاز، اضافة الى تكلفة البناء وضآلة التحصيل، حيث ان 55 ألف دينار مثلاً يتحصل منها 40 دينارا شهرياً، أي أن تحصيل المبلغ يحتاج الى 114 سنة!

وأضاف: لو افترضنا أن الفائدة التجارية على القرض السكني تعادل %6 فقط، وتم تقسيم المبلغ الاجمالي البالغ 270 ألف دينار على 20 سنة، سيكون القسط الشهري على المواطن 1934 ديناراً، فيما أن القسط لو كان الحصول على المبلغ عبر قرض حسن من الحكومة سيبلغ 1125 ديناراً، وفي الحالتين فان معظم المواطنين سيعجزون عن دفع ذلك القسط شهرياً.

وأكد الصبيح أن المشكلة الكبرى في القضية الاسكانية تكمن في الأرض، وهي تمنح من الحكومة في الاصل بالمجان، فلو حررت الحكومة أراضي، وأعطتها لشركات في القطاع الخاص لتبني عليها وحدات سكنية حسب مواصفات الاسكان، توفرها للمواطن بقيمة 70 ألف دينار للوحدة الواحدة، فحينها سيكون قسط المواطن الشهري خلال عشرين سنة، بفرض اقتراضه من بنوك تجارية بفائدة %6 لسداد سعر البيت ما يعادل 501 دينار، في حين أنه لو كان القرض حسناً من الدولة فإن القسط سيكون 291 ديناراً، وكلا المبلغين في مقدرة المواطن دفعهما.

 

حل مقترح

وقدم الصبيح حلا من وجهة نظره للمشكلة الإسكانية، يعتمد على مبادئ أساسية اهمها ان النظام المقترح موازياً وليس بديلاً للنظام القائم، كما أنه مبني على أساس التمليك بطريقة Mortgage المعمول به ومجرب عالمياً، على أن يقوم القطاع الخاص بالتطوير والبناء والبيع، فيما تموله البنوك التجارية عبر تمويل طويل الأجل بضمان أصل الدين– البيت، موضحاً أن هذا النظام مبني على تساوي المواطنين في الحقوق، ذكوراً وإناثاً، مع إعطاء أولوية مشجعة للأسرة الكويتية.

وبين أنه لتحقيق ذلك، ينشأ جهاز حكومي مستقل لتنفيذ النظام، يحصل على الأراضي المحررة ويخصصها للقطاع الخاص، وفق اشتراطات ومواصفات تضمن سرعة التنفيذ.

ولفت إلى أنه بحسب النظام المقترح فإن القطاع الخاص هو من يعمل على إنشاء وتعمير وتطوير الأراضي وبيعها، بعد أن تخصص الدولة الأراضي للشركات المؤهلة للتطوير والبناء والبيع، وفق ضوابط محددة، مع تحديد المواصفات العامة وأسعار البيع، مبيناً أن التخصيص سيكون بهدف تنفيذ خيارات معينة، مثل بيوت ديلوكس أو وحدات في مجمعات سكنية متعددة الخدمات والمميزات، على أن يرتبط ربح المستثمر من القطاع الخاص بمدى سرعة وجودة إنجازه للمشروع، ويكون التمويل عبر منح الدولة للمواطن المستحق للرعاية السكنية، ذكراً أو أثنى، كوبون إسكان بمبلغ 15 ألف دينار للفرد، إضافة إلى الاقتراض من البنوك التجارية، بنسبة مرابحة %4 مثلاً لمدة 20 سنة لمستحقي الرعاية السكنية فقط، مع منح الدولة لحق الاقتراض السكني المخفض للمستحقين بحد أقصى 20 ألف دينار.

وشدد الصبيح على ضرورة تحفيز الحكومة للبنوك لتمويل القروض السكنية المقترحة في النظام، عبر الودائع وإنشاء المحافظ الإسكانية، وشراء القروض مع تحمل البنك المخاطر والتحصيل، إضافة إلى الضمانات (رهن البيت، الراتب، وما إلى ذلك).

 

كلفة منخفضة

وأضاف أنه وفقاً لذلك النظام، كما أسلفنا، سيكون للأسرة المكونة من شخصين كويتيين : 30 الف دينار (15 ألف دينار كوبون إسكان لكل منهما)، في حين أن تكلفة البيت، وفقاً لمواصفات الإسكان، 70 ألف دينار، ومع حق الأسرة في اقتراض 40 ألف دينار، نجد أن مع حصولها على قرض بذلك المبلغ عبر البنوك التجارية، وبفائدة %4، فإن القسط الشهري للقرض سيكون 242 ديناراً لمدة 20 سنة، وهو ما يمثل أقل من إيجار أصغر شقة، ويضمن حصول الأسرة على الرعاية السكنية مبكراً، مما يؤدي إلى استقرارها، لافتاً إلى أن الأسرة بذلك تحصل على البيت «وهو أعلى خيار ضمن الخيارات المطروحة ضمن النظام لحل المشكلة الإسكانية»، مقابل 40 ألف دينار نقداً أو بدفعها 242 ديناراً شهرياً لمدة 20 سنة، وهو ما يشكل أقل من %10 من متوسط راتب الأسرة الكويتية، ونحو %20 من أقل راتب أسرة في الكويت.

وقارن الصبيح بين كلفة القضية الإسكانية على الدولة حالياً، وبين ما يوفره النظام عليها، قائلاً إن التكلفة على الدولة وفق النظام المقترح ستكون قليلة للغاية، بالمقارنة مع تتكلفه اليوم من مليارات، فبالنسبة للأرض فالدولة تمنحها مجاناً في الحالتين، لكن ما هو حاصل حالياً هو انتظار طويل لتخصيص الأراضي لا لزوم له، كما أن تطوير البنية التحتية يكلف لـ 100 ألف طلب على سبيل المثال 500 مليون دينار.

وأوضح أن تخصيص 30 ألف دينار للأسرة المكونة من شخصين، على حسب افتراض وجود 100 ألف طلب إسكاني، يكلف الدولة 3 مليارات دينار، بمعدل 500 مليون دينار سنوياً، وهو أقل ما يصرف حسب النظام الحالي، والذي يصل إلى 7 مليارات دينار وبتأخير 20 سنة في تنفيذ الطلبات الإسكانية، كما أن المحفظة الإسكانية وفقاً للنظام المقترح مضمونة التحصيل، وتعود للدولة بفائدة قدرها %3 سنوياً، ما يعادل 1.32 مليون دينار، إضافة إلى توفير بدل الإيجار الذي تدفعه الدولة لمنتظري الرعاية السكنية، البالغ 3.06 مليارات دينار لـ 17 سنة انتظارا.

 

العوضي: تعليمات «المركزي» الأخيرة تنظم الاستثمار في السكن الخاص فقط

في نقاش حول التعليمات التي اصدرها البنك المركزي اخيراً حول تنظيم تمويل السكن الخاص، قال مدير ادارة الرقابة المكتبية في البنك المركزي وليد العوضي: انه يجب التفريق بين تمويل السكن الخاص بقصد استخدامه كسكن، وهو امر لم تمسه تعليمات «المركزي» الاخيرة، اذ ان القواعد السابقة سارية، ولم تتغير، اما ما نظمته التعليمات الاخيرة، فهو يتعلق باستثمار الوحدات السكنية في مناطق السكن الخاص والسكن النموذجي، مبيناً ان التعليمات اشترطت مصادر دخل اخرى للمتقدم للاقتراض بقصد الاستثمار في السكن الخاص، غير الراتب والعين المموّلة، اذ لا يمكن ان يكون الراتب ضماناً للاستثمار، و«المركزي» يجب الا يشجع المواطنين على الاستثمار في مدخولهم المعيشي الذي يعيلون به اسرهم.

وعن رفع نسبة الدفعة المقدمة، وتحديد نسبة التمويل للاستثمار في السكن الخاص عند %60 من قيمة العقار، قال العوضي ان ذلك جاء بما يوائم بين النسبة العالمية البالغة %80، والاوضاع في سوق العقار السكني في الكويت، مشدداً على ان التعليمات الجديدة نظمت الاستثمار في العقار السكني ولم تمنعه، وعالجت الوضع القائم بما يهدف الى تقليل المخاطر على العملاء والبنوك، ويشجع المطورين.

 

«البلدي» حرر أراضي كافية لإنشاء 150 ألف مسكن

قال عضو المجلس البلدي حسن كمال إن المشكلة الاسكانية لديها أولوية على مستوى الحكومة والمجلس البلدي، فالكل يعاني منها مما يوجب إيجاد الحلول لها، موضحاً أن أغلب أراضي الكويت ليست مستغلة، فالمنطقة الحضارية في الكويت لا تتجاوز 8 في المائة فقط من اجمالي مساحة الدولة، مضيفاً أن المعدل الإنتاجي للرعاية السكنية لا يتعدى ألفي وحدة سكنية سنوياً، مقابل طلب يعادل 8 آلاف وحدة،

وأفاد أن المجلس البلدي استطاع تحرير أراض كافية لتوفير 150 ألف وحدة سكنية، مؤكداً أنه لابد من مشاركة القطاع الخاص في حل الازمة عن طريق المشاركة في تنفيذ المشروعات الاسكانية.

 

السلمي: مدينة صباح الأحمد مبادرة وُئدت

قال نائب رئيس اتحاد الشركات الاستثمارية صالح السلمي إن القطاع الخاص لديه الحلول الكاملة لمعالجة القضية الاسكانية بالكويت، لذا هناك ضرورة لإشراكه في معالجة تلك القضية المزمنة.

وضرب مثلا بمشروع مدينة صباح الاحمد، التي قال انها «مبادرة وُئدت حيث لم نر بعد ذلك المشروع مشاركة مشابهة بين القطاع الخاص والدولة».

 

الثاقب: دور البنوك إيجابي

اشاد رئيس مجلس ادارة بنك وربة عماد الثاقب بالرؤية التي طرحها الدكتور عادل الصبيح، مشيرا الى ان البنوك المحلية ساهمت في تمويل مئات الآلاف من المساكن الخاصة، وان توفير الاراضي هو الحل الرئيسي للمشكلة الاسكانية، فإذا توافرت الاراضي فإن المواطن قادر على البناء والتطوير. وحول البناء الرأسي، قال الثاقب انه لابد من ايجاد حلول ومعالجة المشاكل بين اتحاد الملاك في العقار، قبل التفكير في التوسع في ذلك النموذج من البناء.