العقاريون يستغلون غياب المعلومات ويرفعون الأسعار براي د. فهد محمد بن جمعة

إن حجب معلومات عرض الوحدات السكنية عن العملاء أدى إلى استغلال المكاتب العقارية التي تؤجر الشقق السكنية والفلل لهؤلاء العملاء من اجل إقناعهم بان الطلب مرتفع جدا (الشقة مؤجرة) وعليهم أن يدفعوا إيجارا مرتفعا، مما يعتبر عملا غير شرعي تنطبق عليه قوانين الاحتكار لأن المقصود منه تضليل ذلك المستأجر ورفع الإيجار عليه بدون مبرر. لذا كما هو معروف أدى ذلك إلى ارتفاع أسعار الشقق السكنية بنسبه تجاوزت 150% ليرتفع إيجارالشقة من 15 ألف ريال قبل عامين إلى أكثر من 30 ألف ريال حاليا وهذه الزيادة الباهظة لم نشهدها في ارتفاع أسعار الخدمات أو السلع لا محليا أو عالميا حتى أصبح المستأجر ضحية لوحشية هذه المكاتب العقارية التي تفترس عملاءها بكل شراسة.

لذا يعود ارتفاع إيجارات الوحدات السكنية من فلل وشقق في السعودية إلى سوء تنظيم السوق العقارية وعشوائيتها والاهم غياب المعلومات عن عرض الوحدات السكنية وحجم الطلب عليها فلا المواطن يعرف كم عدد الوحدات السكنية المتوفرة للتأجير شهريا ولا عدد ما تم شراؤه أو بيعه من اجل تفسير ارتفاعات أو انخفاضات الأسعار في السوق العقاري وقياس حجم الفجوة بينهما والذي منالمفروض أن تحدد اتجاه الأسعار. علما ان هذه المعلومات تحفز أصحاب العقار والمطورين على بناء المزيد من الوحدات السكينة عندما توضح المعلومات ان هناك نقصا في المعروض وكذلك تحفيز المنافسة المكانية في حالة وجود فائض في المعروض مما يحقق استقرارا في الأسعار طبقا لآليات السوق. كما ان تلك المعلومات سوف تكشف عملية احتكار القلة للمخططات السكنية والمضاربة التي تشبه إلى حد بعيد ظاهرة الرهن العقاري في الولايات الأمريكية من خلال صفقات البيع والشراء لمنع رفع الأسعار المتراكمة عاما بعد عام. إن نشر الإحصائيات الدقيقة هو الحل الأمثل لتحديد أزمة العقار وليس هناك أي صعوبة في تجميع تلك المعلومات في البداية تكون ميدانيا وفيما بعد تكون إلكترونيا حتى يصبح المواطن والمستثمر على بينة من أمره.

إن أمانات المناطق باستطاعتها نشر عدد رخص البناء الجديدة ونوعها في مناطقها، على سبيل المثال، نشرت أمانة الرياض عدد رخص البناء الصادرة منها والتي ارتفعت من 11931 رخصة في 1428 إلى 27000 رخصة في 1433 أي بنسبة نمو أكثر من 1.26%، الذي يفسر الزيادة الطبيعية في النمو السكاني وتطور الحركة العمرانية ونمو النشاط الاستثماري العقاري في المدينة. هذه المعلومات ستمكن وزارة الإسكان من تقديم معلومات عن الإسكان في السعودية وفي كل منطقة وذلك بإصدار إحصائيات تتضمن نشر عدد رخص البناء الجديدة شهريا حسب نوع الوحدة السكنية وعدد غرفها في كل منطقه، بالإضافة إلى عمل مسح ميداني أولي يحدد عدد الوحدات المتوفرة للإيجار والبيع ومتوسط الإيجارات من اجل تكوين قاعدة معلومات متكاملة عن الإسكان يتم تحديثها بشكل مستمر حتى يتم القضاء على تشويه السوق العقارية.

أما فيما بعد يمكن تحديث تلك المعلومات عن طريق توحيد عقود الإيجار، حيث يتم تعبئتها إلكترونيا ويعطى رقما محددا لهذا السكن ولا يجوز كتابة تلك العقود يدويا. كما يوضع نظام الكتروني لبيع وشراء العقار مربوطا بمكاتب العدل ويتم ربطه أيضا بموقع وزارة الإسكان مما سيساهم في توفير المعلومات لمن يرغب أن يستأجر أو يمتلك سكنا بسعر متوسط السوق حسب عوامل السوق الأساسية. إنها معلومات هامة يجب أن تظهرعلى موقع مصلحة الإحصاءات العامة بصفة شهرية من اجل تقديمها إلى العامة ضمن منظومة الإحصائيات العامة. إن توفر المعلومات الدقيقة عن سوق العقار الحالي والمستقبلي يحمي العميل من الاستغلال من قبل المكاتب العقارية ويحفز المستثمرين على طرح المزيد من الصناديق الاستثمارية العقارية إذا ما كانت الفجوة بين العرض والطلب مؤهلة للمزيد من تلك الاستثمارات مستقبليا.