حكومة الكويت تدرس فرض ضرائب على مَن يملك أكثر من بيت

رفع المدير التنفيذي لجهاز حماية المنافسة الدكتور عبدالله العويصي إلى وزير التجارة والصناعة وزير الاتصالات وتكنولوجيا المعلومات مازن الناهض دراسة تضمنت 11 توصية تستهدف تصحيح مسار أسعار العقارات المخصصة للسكن الخاص، وتعزيز المنافسة في القطاع، وذلك تمهيداً لرفعها إلى مجلس الوزراء.

ورصدت الدراسة التي رفعها العويصي، والذي شغل سابقاً منصب وكيل وزارة التجارة والصناعة، في آخر يوم عمل له في الجهاز قبل نفاذ استقالته، تضخم أسعار العقار السكني الخاص من 2020 حتى 2021.

وأوضحت أنه رغم انخفاض أعداد صفقات تداول العقار الخاص خلال النصف الأول من 2022 مقارنة بالفترة المماثلة من 2021، إلا أن أسعاره لم تنخفض، ما يتطلب تدخل الجهاز للبحث عن أسباب المشكلة ومدى تأثيرها وإيجاد حلول مناسبة لها.

وبينت الدراسة، التي أعدتها لجنة برئاسة العويصي وعضوية ممثلين من وزارات العدل والمالية والتجارة والصناعة والكهرباء والماء والبلدية والمؤسسة العامة للرعاية السكنية وكلية الحقوق والجهاز، أن الأسرة الكويتية تحتاج 58 سنة من الادخار أو سداد أقساط قرض عقاري خاص لتملك سكن خاص، باستقطاع 840 ديناراً شهرياً، موصية بالآتي:

1 - إقرار قانون إنشاء هيئة الأراضي والعقارات.

2 - إقرار قانون المطوّر العقاري لتفعيل إستراتيجية المؤسسة العامة للرعاية السكنية المتعلقة بالمطوّر العقاري لتخفيف العبء على الدولة وتسريع وتيرة تخصيص القسائم السكنية للمستحقين.

3 - رفع دعم الكهرباء والماء عن مالك العقار السكني الخاص ابتداءً من العقار السكني الخاص الثاني وأكثر.

4 - إعادة النظر في قانون ضريبة الأراضي الفضاء بحيث تكون تصاعدية، وضرورة فرض ضرائب على الملكيات المتعددة للسكن الخاص (عند امتلاك شخص أكثر من بيت).

5 - النص تشريعاً على منع إبرام الوكالة العقارية غير قابلة للعزل أو النص صراحة على تطبيق أحكام المرسوم رقم 5 لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري وتعديلاته عليها، بحيث يترتب على إبرامها جميع آثار بيع العقار وفقاً لأحكام المرسوم سالف الذكر.

6 - اعتماد جهة واحدة للتقييم العقاري، ويكون التقييم بناءً على معايير فنية عالمية موحدة لضمان جودة عملية التقييم.

7 - تفعيل دور الجهاز التنفيذي والرقابي من بلدية الكويت على العقارات المخالفة ونسب البناء، حيث تم استغلال السكن الخاص لأغراض استثمارية والتجاوزات على أملاك الدولة.

8 - إقرار قانون اتحاد الملاك لتنظيم العلاقة بين ملاك الوحدات العقارية ذات الملكية المشتركة.

9 - إنشاء قاعدة بيانات متكاملة في شأن جميع العقارات في الكويت وعقود الإيجار، وربطها آلياً مع الجهات ذات العلاقة لتسهيل عملية نقل البيانات وتجميعها وتمكين الجهات الرقابية من مراقبة تداولات العقار السكني، ومنح بدل الإيجار لعقود الإيجار الموثقة.

10 - إصدار قرار من المؤسسة العامة للرعاية السكنية بإعطاء المطلقة حق السكن الدائم إلى أن توفّر الدولة سكناً لها.

11 - تفعيل القانون رقم 21 لسنة 2019 والعمل على تسجيل جميع العقارات بالسجل العيني.

ولفتت الدراسة إلى أن قطاع العقار يعد من أفضل القطاعات استثماراً في الدولة، حيث يعتمد بشكل أساسي على العائد من الاستثمار في العقار والجدوى الاقتصادية من الاستثمار في القطاعات الأخرى، فيما يعتبر من أكثر القطاعات نمواً في الكويت، منوهة إلى أن النشاط العقاري يأتي كخامس أعلى مشارك في الناتج المحلي الإجمالي الكويتي من بين 12 نشاطاً داخلاً في الناتج، حيث بلغت نسبته ما يقارب 7.1 في المئة 2019.

وأضافت الدراسة أن السكن الخاص أحد أهم أشكال أنشطة القطاع ومن مكونات الاقتصاد الأساسية، حيث يعد الأكثر تداولاً بين قطاعات العقار الأخرى، باعتباره يلبي أحد أهم الحاجات الأساسية لمتطلبات حياة المواطن، ويجسد حاجة مستمرة للعديد من الأسر التي تسعى لتأمين مستقبلها من خلال تملك سكن.

ولخّصت الدراسة الممارسات الحالية في عقار السكن الخاص بالآتي:

أولاً- طرق اكتساب ملكية

العقار السكني الخاص:

أ- مزادات أملاك الدولة:

حسب إحصائية «المالية» بيع خلال الفترة من 2010 – 2019، ما قيمته نحو 104.536 مليون دينار من قسائم أملاك الدولة، وبلغت المساحات الإجمالية لقسائم الدولة المباعة بالمزاد العلني نحو 544.824 ألف متر مربع تعادل 3 في المئة من مساحة الكويت منذ 1960 وحتى 2019. وأشارت الدراسة إلى أنه في 2021 بلغت مساحة الأرض الفضاء المملوكة للدولة 39980 هكتاراً ما يعادل 159.650 ألف وحدة سكنية.

ب- مزادات «العدل»:

في 2021 بلغت قيمة المبيعات بالمزادات العلنية للعقارات 75 مليون دينار، بنمو 9.4 في المئة عن السعر الابتدائي البالغ 68.5 مليون دينار، وشكلت العقارات السكنية 80 في المئة من قيمة العقارات المبيعة، بينما شهدت المزادات ركوداً عام 2020 نتيجة جائحة كورونا.

جـ- «الرعاية السكنية»:

تشير الإحصائية إلى أنه منذ 2016 حتى 2021 سُلّمت 41620 وحدة سكنية، بينما بلغ إجمالي طلبات هذه الفترة 32652 طلباً، علماً أن زيادة الطلب في 2021 بلغت 9376 طلباً في حين وصل العدد بـ2020 نحو 5399 طلباً، بزيادة تقارب 73 في المئة.

د- الشركات ومكاتب الوساطة:

يعد سوق بيع الأراضي والقسائم السكنية الخاصة عن طريق الشركات العقارية والوسطاء العقاريين من أكبر الأسواق لجهة حجم التداولات والقيمة، مقارنة بالأسواق الأخرى.

ثانياً - الأسعار ودخل الأسرة:

عند تطبيق مبدأ مدى إمكانية تملك سكن خاص، نجد أن الأسرة الكويتية تحتاج ما يقارب 58 سنة من الادخار أو سداد أقساط قرض عقاري خاص.

وبينت الدراسة أن متوسط سعر المتر المربع في محافظة العاصمة 1455 ديناراً في 2022، وبافتراض أن العقار مساحته 400 متر مربع فإن الإجمالي 582 ألف دينار، ومتوسط دخل الفرد في الكويت نحو 1400 دينار شهرياً، وبافتراض أن الزوج والزوجة موظفان يعتبر متوسط دخل الأسرة الكويتية 2800 دينار شهرياً.

وحيث إن النسبة العالمية للاستقطاع من دخل الأسرة للادخار أو سداد قرض عقاري 30 في المئة، فإن الأسرة الكويتية تحتاج استقطاع 840 دينار شهرياً.

ثالثاً - الجهات المنظمة:

تختص جهات حكومية عدة بتنظيم قطاع العقاري الخاص وتتضمن القائمة:

1 «الكهرباء والماء»:

في 2016 صدر القانون رقم 20 لسنة 2016 في شأن تحديد تعرفة وحدتي استهلاك الكهرباء والماء، حيث تم رفع التعرفة على القطاع التجاري والاستثماري والصناعي والزراعي والحكومي، والأنشطة الأخرى ماعدا السكن الخاص، ما يعد أحد الأسباب الرئيسية لانتقال المضاربات التجارية للعقار السكني الخاص كون الدولة توافر كل الدعم والتسهيلات له.

وأدى هذا لاستغلال أشخاص عدة لهذه الدعوم بشكل تجاري، ما دفع أصحاب رؤوس الأموال للقيام بشراء الأراضي السكنية وتقسيم قسائم السكن الخاص إلى شقق منفصلة، يتم تأجيرها بشكل منفصل، على نحو يضمن الربح للمالك ويكون أكثر ضماناً وأقل في المخاطر على خلاف العقار الاستثماري الذي يعتمد على شريحة معينة من السكان، والذي تأثر بشكل مباشر بعد الجائحة التي نتج عنها مغادرة الكثير من الوافدين للبلاد وخفض أسعار الإيجارات في السكن الاستثماري.

وباعتبار أن العقار أكثر صور الاستثمار أماناً من حيث ثبات السعر أو ارتفاعه، مكّن ذلك العديد من التجار الذين يمتازون بالسيولة والملاءة المالية من التداول في سوق العقار السكني الخاص ورفع أسعار الإيجارات.

ونظراً لارتفاع مدخول العقار باعتبار أن ريعه أحد أهم الأسس والمقومات الرئيسية لتقييمه، ارتفع سعره، وكلما زاد امتلاك الفرد للعقارات زادت بصورة طردية نسبة استهلاك الماء والكهرباء، وبالتالي تزيد معدلات الدعوم والنفقات التي تتحملها الدولة. وتشير بيانات «الكهرباء والماء» إلى أن السكن الخاص يمثل 35 في المئة من الطاقة التي تنتج باليوم.

2 «الرعاية السكنية»:

في 2022 رُصد أن هناك 21000 طلب قائم لدى «الرعاية السكنية»، ما يعادل 8000 طلب بالسنة، ومنذ الخمسينات إلى 2014 وفرت المؤسسة 96000 وحدة، ومنذ 2014 إلى الآن وفرت 60000 وحدة.

وتستغرق المؤسسة ما يقارب 10– 15 سنة أو أكثر لتخصيص الأراضي للمواطنين المسجلين لديها، وهو أحد الأسباب الرئيسية التي ألزمت العديد من المواطنين للجوء إلى استئجار المنازل والشقق السكنية، ونتج عن ذلك ارتفاع طلبات التأجير ما زاد أجرة العين المؤجرة على نحو يحول دون استطاعة الأسرة للادخار في سبيل تملك عقار، الأمر الذي دفع المستثمرين إلى الاستثمار في العقار السكني الخاص بدلاً من العقارات الاستثمارية.

وتعد المبالغ المترتبة على بدلات الإسكان ضخمة جداً، وتشكل عبئاً على الميزانية الحكومية، حيث تتحمل الدولة اليوم نحو 180 مليون دينار كبدائل السكن والايجار للكويتيين الذين لم يحصلوا على الرعاية السكنية، في حيت تحملت خلال 10 سنوات نحو 1.8 مليار دينار، وكلما تأخر توفير الرعاية السكنية زاد عبء بدل الايجار والسكن من جانب، وارتفعت أسعار العقارات والإيجارات من جانب آخر.

3 وزارة المالية:

سبق وأن تقدمت «المالية» بمشروع قانون هيئة الأراضي والعقارات، بحيث تُنقل إدارة أملاك الدولة إلى هذه الهيئة لكي تصبح الجهة الحكومية المعنية بجميع عقارات الدولة، وتمت مناقشة القانون، الذي تضمن نصاً يسمح بإصدار قرارات تنظم أحكام اتحاد الملاك لتنظيم العلاقة بين ملاك الوحدات العقارية ذات الملكية المشتركة. ويعتبر القانون من القوانين المهمة التي ستساهم في حل الأزمة السكانية وبالتالي خفض أسعار العقارات على نحو يساهم بشكل غير مباشر في تعزيز المنافسة.

ولذلك تبرز التوصية بضرورة ربط إدارة عقارات أملاك الدولة – وزارة المالية في نظام السجل العقاري التابع لقطاع التسجيل والتوثيق في وزارة العدل، ونظام نظم المعلومات الجغرافية «GIS» في «البلدي».

4 بلدية الكويت:

يعتبر تعديل القانون «33» لسنة 2016 في شأن بلدية الكويت، والمعدل بالقانون رقم «1» لسنة 2018 من أهم الضرورات لزيادة صلاحية مفتش البلدية بتوقيع الغرامات فورياً وفرض الجزاءات المالية على مخالفة أنظمة البناء، بحيث تكون الغرامة تصاعدية إلى أن تتم إزالة المخالفات وضمان الالتزام باللوائح والنظم المعمول بها، وزيادة تفعيل دور الجهاز التنفيذي، كما يلزم تعديل القرار الوزاري رقم «206/2009» في شأن تنظيم أعمال البناء من حيث عدد الأدوار وتجاوز مساحة البناء المرخص له أو استعمال المبنى بغير الغرض المخصص له.

5 «التسجيل العقاري»:

تعتبر الوكالة غير القابلة للعزل بوابة رئيسية للمضاربة في القطاع السكني، إذ تتميز بالسرعة في تنفيذ عملية البيع، إضافة إلى أنها لا تشترط إحضار شهادة أوصاف من بلدية الكويت، بمعنى إمكانية بيع العقارات المخالفة لأنظمة ونسب البناء عن طريق الوكالة العقارية غير القابلة للعزل.

وتكمن إيجابيات الوكالة العقارية في تسهيل وتسريع المعلومات، حيث يتم ختم الوكالة خلف الوثيقة الأصلية وتسلّم الوثيقة الأصلية والوكالة الأصلية للمشتري «الوكيل» على عكس إجراءات التسجيل في السجل العقاري، التي تتم وفقاً لأحكام المرسوم رقم 5 لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري والقوانين المعدّلة له.

وأيضاً يمكن لأصحاب الطلبات الإسكانية استخدام الوكالة العقارية في تملك العقارات دون إلغاء طلباتهم الإسكانية، لأن العقار لا يسجل في إدارة التسجيل العقاري، ويمكن للوكيل التصرف به وبيعه بالطريقة ذاتها.

وأفادت الدراسة بأن للوكالة العقارية سلبيات تفوق مميزاتها بمراحل عدة، مع إمكانية استخدامها كأداة للنصب، حيث تمكّن المالك من بيع العقار لأكثر من مشترٍ، وتستخدم في بيع وشراء العقارات المخالفة ولا تضمن حق المشتري حال تم الحجز على أملاك صاحب الوثيقة الأصلية.

ويعد عدم ظهور وثيقة الوكالة العقارية في السجل العقاري أحد الأسباب الرئيسية التي دفعت الأشخاص والتجار للمضاربة في سوق العقار السكني واحتكاره، كون إجراءات التعامل في الوكالة العقارية تستغرق وقتاً أقل عكس التسجيل بالسجل العقاري الذي قد يستغرق وقتاً أكبر، ما يسهل عليهم شراء العقارات ومن ثم إعادة بيعها بسعر أعلى وبرسوم منخفضة.

كما سهّلت الوكالات العقارية التهرب من دفع الرسوم المستحقة لمن تتجاوز مساحات عقاراته 5000 متر كونها غير مسجلة بإدارة التسجيل العقاري، حيث يتحمل سداد ضريبة أرض الفضاء من قُيّد اسمه كاملاً في السجل العقاري، وليس المالك الحقيقي الذي اشترى الأرض بالوكالة العقارية غير القابلة للعزل؛ ولا يستطيع من سجل العقار باسمه بناء الأرض أو التصرف بها لأنه تم بيعها بالوكالة العقارية.

ونتج عن الوكالة العقارية غير القابلة للعزل مشاكل عدة بين المواطنين، إذ قد يخسر الوكيل عقاره حال الحجز على أملاك الموكّل، في حين يتحمل الموكّل ضريبة الأرض إذا كانت فضاءً ولم يقم الوكيل ببنائها وفقاً لأحكام القانون رقم 50 لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء.

6 وزارة التجارة:

يعتبر التقييم العقاري أحد الأسباب الرئيسية في ارتفاع أسعار العقار السكني الخاص في الكويت نظراً لتطبيق معيار المقارنة في التقييم، ما يمكّن أصحاب العقارات والمراكز الاحتكارية المهيمنة في أي منطقة من رفع أسعار عقاراتهم والتحكم بأسعار سوق العقار السكني الخاص. لذلك، فإنه لابد من اعتماد معايير وأسس فنية عالمية موحدة لضمان جودة عملية التقييم، لما لها من أثر مباشر على أسعار العقارات السكنية.