ندرة الأراضي وارتفاع أسعار العقارات يهدان بفقاعة

*التوسع الرأسي احد الحلول الناجعة لحل المشكلة الاسكانية
 
*القطاع العقاري يحتاج إلى قاعدة بيانات الكترونية وحدود للارتفاع
 
* لا يوجد حل للمشكلة دون تغيير لسياسة ومفهوم الرعاية السكنية

أكد رئيس مجلس إدارة شركة الفرقدان الإقليمية يوسف الخياط أن القطاع العقاري في الكويت شهد ارتفاعا في الأسعار نتيجة سيطرة الحكومة على 90% من الأراضي، فأصبحت المساحات المتاحة للاستثمار قليلة على الرغم من ارتفاع الطلب على الأراضي والعقارات، كما لاتوجد مساحات متاحة لمواجهة زيادة السكان في الكويت.  مؤكدا ان القطاع يعيش بدون بيانات او معلومات بسبب عدم وجود مقاصة عقاريه للتداول من خلالها.
وذكر الخياط أن ارتفاع أسعار العقارات في الكويت بشكل غير مبرر يهدد بفقاعة عقارية تؤثر سلبا على القطاع ويمتد تأثيرها على القطاعات الأخرى، مشيرا إلى أن الأزمة المالية العالمية أزمة تمويل وبدأت بفقاعة عقارية في الولايات المتحدة الأميركية.
وأشار إلى أن القطاع العقاري يحتاج إلى ترتيب يبدأ بإنشاء قاعدة بيانات الكترونية تشمل كل الأراضي والعقارات في الكويت، وتشمل كل حركة في الملكية، وكيفية تطويرها واستغلالها بالطريقة المثالية للاستفادة من المساحات المتاحة، لافتا إلى أن التوسع الرأسي في الكويت يمثل احد الحلول الناجعة لحل المشكلة الإسكانية وندرة الأراضي، الأمر الذي سيتيح مساحات اضافية تلبي الطلب المتزايد على العقار.
ولفت الى ان تحرير الحكومة لمساحات من الأراضي سيعمل على تخفيض اسعار العقارت في الكويت، مشيرا الى ان الارتفاع غير المبرر في اسعار العقارات ليست ظاهرة صحية على الرغم من ان البعض يشعر بارتفاع قيمة العقار الذي يمتلكه لكن الواقع انه اذا باعه لا يستطيع شراء غيره او الاستثمار بشكل صحي لان الاسعار مبالغ فيها ولاتعبر عن القيمة الحقيقية للعقار.
وشدد الخياط على اهمية تنظيم سوق العقار ووضع حدود ونسب للارتفاع في الاسعار ولا تترك المسألة للملاك يتحكمون في الاسعار بدون ضوابط، وعلى سبيل المثال وضعت الامارات قواعد للتحكم في ارتفاع العقارات، وهذه الخطوة تسعى وزارة التجارة حاليا لوضع قواعد تنظيمية لها.
 
ولفت إلى أن منع تمويل العقار السكني من قبل البنوك التقليدية ومنع المتاجرة في العقار السكني كان يفترض ان يأتي بمردود ايجابي ويخفض أسعار العقار السكني لكن الواقع اثبت ان الاثر عكسي ولم تنخفض الاسعار ولم تحل مشكلة السكن.
واوضح الخياط ان ارتفاع الطلب على الرغم من ندرة الاراضي دفع الملاك لزيادة الاسعار لتلبية الطلب المتزايد لديهم وتحقيق ارباح اضافية، كما انعكس هذا الارتفاع على الايجارات التي ارتفعت بشكل غير مبرر واضرت بالمواطن والمقيم.   
واضاف يعاني القطاع العقاري من معوقات أبرزها البيروقراطية، وتباطؤ اتخاذ القرارات، وضعف كفاءة الأجهزة الحكومية، وطول الدورة المستندية، وضعف البنية التحتية.
وذكر الخياط ان انخفاض ملحوظ لمتوسط قيمة التداول اليومي إلى نحو 18.7 مليون دينار خلال  يونيو 2014 مقارنة بحوالي 21.8 مليون دينار خلال  مايو 2014، ونتج هذا الانخفاض في إجمالي قيمة التداولات العقارية تأثرا بتراجع شهدته قيمة التداول على السكن الخاص بنسبة ملحوظة قدرها 25.5%، وكذلك انخفاض ملحوظ لقيمة التداولات العقارية الاستثمارية بنسبة وصلت 24% خلال يوليو الحالي، في حين ارتفعت قيمة التداولات التجارية في  يونيو  الماضي  بنسبة محدودة قدرها 2% عن نشاطها في مايو الماضي ، كما سجلت قيمة التداولات على عقار المخازن والمعارض والحرفي نشاطا حادا محققة زيادة وصلت نسبتها إلى 88% خلال يونيو  مقارنة بشهر مايو الماضي
وحذر  الخياط من أنه وأمام ندرة الأراضي المتاحة وعدم طرح أراض جديدة وزيادة معدلات النمو السكاني، فضلا عن وجود طلب كامن ناتج عن أن نسبة الـ70% من عدد السكان في سن أقل من 15 عاما، فإن الكويت مرشحة لأن تعاني من مشكلات عميقة في قطاعي الإسكان والعقارات.
وأضاف مما يزيد من حدة المشكلة التي تعاني منها الكويت، والتي تتجلى مؤشراتها في ارتفاع معدلات الانتظار للرعاية السكنية، وتركز واضح في المناطق الداخلية على حساب المناطق الخارجية، فضلا عن تأخر استكمال مشروعات البنية التحتية لبعض المناطق، مما يجعلها عرضة للمضاربات وارتفاع الأسعار، وعدم طرح أراض جديدة للأغراض الاستثمارية والتجارية، مما أدى إلى ارتفاع تكلفة الإيجارات والبناء في ميزانيات الشركات، واختلال التوزيع العادل للأراضي واستخدامها في غير الأغراض المخصصة لها، حيث إن هناك مناطق صناعية قد تحولت إلى استعمالات في غير الأغراض المخصصة لها، وهو ما يتطلب إعادة النظر بالنسبة لاستعمالات الأراضي
ويرى أنه لا يوجد حل لهذه القضية دون إجراء تغيير جوهري لمجمل السياسة الإسكانية ومفهوم الرعاية السكنية، بحيث يجري تحويل قضية الإسكان إلى قضية استثمارية تجري وفقا لآليات اقتصادية، وهذا التغيير قد لا يكون ممكنا بين عشية وضحاها، بل يحتاج إلى أسلوب متدرج، مع خلق مناخ سليم كي يتمكن فيه القطاع الخاص من الحركة بسهولة عند الدخول في تنفيذ المشروعات، وتمويل وتخطيط وإدارة المشاريع الإسكانية.

وطالب  الخياط  بإفساح المجال للقطاع الخاص للقيام بدوره في تحمل تبعات التنمية العقارية، سيمكنه من طرح أنواع جديدة من التمويل لمساعدة الأسر  المستثمرة  الجديدة، وحثهم على دفع تكاليف الإسكان بشكل اقتصادي مع انسحاب سيطرة الدولة على ملكية الأراضي، وتخطيط وتمويل مشروعات البنية التحتية للمناطق السكنية والاستثمارية الجديدة مما يخفف الأعباء على ميزانية الدولة، وما يتطلبه ذلك من إصلاحات في تحسين نظم السجل العقاري واستهداف نظم عقارية تتمتع بالكفاءة، وقوانين للملكية المشتركة، حيث لن يقدر الملاك الجدد على تحديد قيمة بيوتهم من دون أسواق إسكان نشطة ومنظمة، يقيسون من خلالها تلك القيمة ويبيعونها، ولن تنمو تلك الأسواق ما لم يكن لدى الملاك حقوق واضحة للملكية وقابلة للتداول.