5نواب يقترحون انشاء هيئة عامة للعقار

وجه نواب مجلس الصوت الواحد نبيل الفضل وعبدالله التميمي ونواف الفزيع ود.خليل عبدالله وعبدالله المعيوف مقترحا بقانون بشأن انشاء الهيئة العامة للعقار جاء نصه كالتالي :

السيد / رئيـــس مجلـــس الأمـــة..
المحترم

نتقدم بالاقتراح بقانون المرفق بإنشاء الهيئة العامة للعقار ، مشفوعا بمذكرته الإيضاحية ، برجاء التفضل بعرضه على مجلس الأمة الموقر ونظره بصفة الاستعجال .


مقدم الاقتراح
نبيـــــل الفضـــــل
عبدالله التميمي
نواف الفزيع
د.خليل عبدالله
عبدالله المعيوف

الاقتراح بقانون رقم ......... لسنة 2013
بانشاء الهيئة العامة للعقار
- بعد الاطلاع على الدستور ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 68 لسنة 1980 بإصدار قانون التجارة وتعديلاته ،
- وعلى القانون رقم 15 لسنة 1960 بإصدار قانون الشركات التجارية وتعديلاته ، والمرسوم بالقانون رقم 25 لسنة 2012 ،
- وعلى المرسوم رقم 5 لسنة 1959 بقانون التسجيل العقاري وتعديلاته ،
- وعلى القانون رقم 4 لسنة 1961 بإصدار قانون التوثيق ،
- وعلى القانون رقم 33 لسنة 1975 بمعاملة رعايا المملكة العربية السعودية ودولتي البحرين والإمارات العربية المتحدة معاملة الكويتيين ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 74 لسنة 1979 بتنظيم تملك غير الكويتيين للعقارات ،
- وعلى القانون رقم 39 لسنة 1967 بتنظيم ملكية الطوابق والشقق ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 92 لسنة 1976 ببعض الأحكام الخاصة بالتصرف بالعقارات ،
- وعلى القانون رقم 5 لسنة 2005 في شأن بلدية الكويت ،
- وعلى القانون رقم 8 لسنة 2008 بتعديل عنوان وبعض أحكام القانون رقم 50 لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء ،
- وعلى القانون رقم 7 لسنة 2008 بتنظيم عمليات البناء والتشغيل والتحويل والأنظمة المشابهة وتعديل بعض أحكام المرسوم بالقانون رقم 105 لسنة 1980 في شأن نظام أملاك الدولة ،
- وعلى القانون رقم 33 لسنة 1964 في شأن نزع الملكية والاستيلاء المؤقت للمنفعة العامة ،
- وعلى القانون رقم 16 لسنة 1960 بإصدار قانون الجزاء والقوانين المعدلة له ،
- وعلى القانون رقم 17 لسنة 1960 بشأن الإجراءات والمحاكمات الجزائية والقوانين المعدلة له ،
- وعلى القانون رقم 30 لسنة 1964 بشأن إنشاء ديوان المحاسبة والقوانين المعدلة له ،
- وعلى القانون 37 لسنة 1964 في شأن قانون المناقصات العامة والقوانين المعدلة له ،
- وعلى القانون رقم 32 لسنة 1968 في شأن النقد وبنك الكويت المركزي والمهنة المصرفية والقوانين المعدلة له ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 31 لسنة 1978 في شأن قواعد إعداد الميزانيات العامة والرقابة على تنفيذها والحساب الختامي والقوانين المعدلة له ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 15 لسنة 1979 بشأن الخدمة المدنية والقوانين المعدلة له ،
- وعلى المرسوم الصادر في 4/4/1979 بشأن نظام الخدمة المدنية وتعديلاته ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 38 لسنة 1980 بإصدار قانون المرافعات المدنية والتجارية والقوانين المعدلة له ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 67 لسنة 1980 بإصدار القانون المدني وتعديلاته ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 5 لسنة 1981 بشأن مزاولة مهنة مراقبة الحسابات والقوانين المعدلة له ،
- وعلى القانون رقم 42 لسنة 1984 بشأن التصرف في أسهم شركات المساهمة والأوراق المالية وتداولها ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 23 لسنة 1990 بشأن تنظيم القضاء والقوانين المعدلة له ،
- وعلى المرسوم بالقانون رقم 31 لسنة 1990 في شأن تنظيم تداول الأوراق المالية وإنشاء صناديق الاستثمار ،
- وعلى القانون رقم 1 لسنة 1993 في شأن حماية الأموال العام والقوانين المعدلة له ،
- وعلى القانون رقم 11 لسنة 1998 بترخيص إنشاء شركات الإجارة والاستثمار والقوانين المعدلة له
- وعلى القانون رقم 2 لسنة 1999 في شأن الإعلان عن المصالح في أسهم الشركات المساهمة ،

وافق مجلس الأمة على القانون الآتي نصه ، وقد صدقنا عليه وأصدرناه :

مادة (1) :

يقصد بالكلمات والعبارات التالية حيثما وردت في القانون المعاني المحددة أدناه :

- الوزير المختص : وزير التجاره والصناعة .

- الهيئة : الهيئة العامة للعقار .

- المجلس : مجلس إدارة الهيئة .

- التعاملات العقارية : كافة التعاملات التي تقع على عقار أو بسبب عقار بما فيها الاستثمارات العقارية ، باستثناء العقارات التي تخصص كوقف تحت إشراف الأمانة العامة للأوقاف .

- العقارات : تشمل :
أ - الأراضي الاستثمارية والتجارية والسكن الخاص وما ينشأ عليها .
ب - القسائم الصناعية والزراعية وقسائم تربية المواشي .
ج - الشاليهات والشريط الساحلي .

د – ما يعد جزءاً مما ذُكر في الفقرة (أ) أعلاه ، وما يرتبط بها من حقوق عقارية .

- الطابق : كل وحدة مستقلة من البناء الواحد غير منقسمة إلى شقق .

- الشقة : كل وحدة مستقلة من الطابق الذي يحتوي على عدة شقق .

مادة (2) :
تنشأ هيئة عامة مستقلة تتمتع بالشخصية الاعتبارية يشرف عليها وزير التجارة والصناعة وتسمى (الهيئة العامة للعقار) .
مادة (3) :
تهدف الهيئة بصفة عامة إلى ما يلي :
1 – التنسيق بين جهات الدولة المختلفة في كل ما يتعلق بالشئون العقارية .
2 – تنظيم نشاط التعاملات العقارية وفق تعريف هذه التعاملات الوارد في المادة (1) من هذا القانون ، ورسم السياسة والاستراتيجية العقارية للدولة بالتعاون مع الجهات ذات العلاقة .
3 – التنسيق مع بلدية الكويت ووزارة الكهرباء والماء ووزارة المواصلات وغيرها من الجهات لتسهيل وتقليص الإجراءات الإدارية والقانونية المتبعة لإصدار الرخص المتعلقة بتشييد العقار وبنائه وترميمه والرخص المتعلقة بإيصال الخدمات المتعلقة به من كهرباء وماء وهواتف وغيرها من الخدمات .
4 – العمل على ضمان الالتزام بالقوانين واللوائح ذات العلاقة في نشاط التعاملات العقارية .
5 – المشاركة في رسم وتطوير المخطط الهيكلي للدولة والسياسات العمرانية والعقارية للبلاد .
6 – العمل على خلق بيئة عقارية جاذبة وحاضنة للمستثمر المحلي والأجنبي .
7 – تطوير نشر المعرفة العقارية لخلق بيئة شفافة للتعاملات العقارية والعمل على الإرتقاء بمستوى القطاع العقاري والعاملين به .
8 – العمل على مراجعة وتطوير القوانين القائمة المتصلة والمختصة بالشأن العقاري ، والسعي لتعديلها أو إعداد الجديد منها في الشأن العقاري لتكوين بيئة عقارية جاذبة .

مادة (4) :
يتولى إدارة الهيئة مجلس إدارة يتكون من سبعة أعضاء يصدر بتسميتهم مرسوم بناء على ترشيح الوزير المختص خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون .

ويجب أن يكون أربعة من الأعضاء على الأقل من القطاع الخاص ذو الصلة بالتعاملات العقارية .

وتحدد مرتبات ومكافآت أعضاء مجلس الإدارة أو أي بدلات أو مزايا تصرف من أموال الهيئة بمرسوم وذلك بناء على اقتراح الوزير المختص .

ويسمي مجلس الإدارة مدير عام للهيئة ويصدر تعيينه بقرار من الرئيس .
مادة (5) :
يشترط في عضو مجلس إدارة وفي المدير العام للهيئة ما يلي :
1 - أن يكون كويتي الجنسية .
2 - أن يكون حاصلاً على الأقل على مؤهل جامعي أو ما يعادله من جامعة أو هيئة تعليمية معترف فيها في الكويت أو أن يكون من أصحاب الخبرة أو التخصص في المجالات ذات الصلة بعمل الهيئة
3 - ألا يكون قد صدر بحقه إدانة في جريمة مخلة بالشرف أو بالأمانة ما لم يكن قد رد إليه اعتباره .
4 - ألا يكون محكوماً عليه بعقوبة جناية أو جنحة مقيدة للحرية .
5 - ألا يكون تاجراً صدر بحقه حكماً بشهر إفلاسه ما لم يرد إليه اعتباره .

مادة (6) :
يختار مجلس إدارة الهيئة في أول جلسة يعقدها خلال أسبوعين من صدور مرسوم تعيين الأعضاء رئيسا للهيئة ونائباً للرئيس من بين أعضائه وذلك بالانتخاب فيما بينهم .

وعند تساوي الأصوات بين المرشحين يختار بينهم بالقرعة . ويرأس الاجتماع الأول لحين انتخاب الرئيس أكبر الأعضاء سناً .

مادة (7) :

يكون المدير العام للهيئة هو المدير التنفيذي والممثل القانوني لها أمام القضاء والغير وفي اتصاله بالهيئات والمؤسسات الأخرى ، ويتحدث باسمها ، ويعمل على تنفيذ قرارات مجلس الإدارة ، والإشراف على جميع أعمال الهيئة ، وعلى كافة الأجهزة الفنية والإدارية والمالية التابعة لها ، ويمارس اختصاصاته وفقا لأحكام هذا القانون واللوائح التنفيذية والقرارات الصادرة في شأن الهيئة .

مادة (8) :
في حالة خلو مكان الرئيس لأي سبب من الأسباب وتعذر رئاسة نائبه يختار المجلس من يحل محله خلال أسبوعين من تاريخ الخلو . كما يسري هذا الحكم على نائب الرئيس في حالة خلو مكانه .

مادة (9) :
مدة عضوية المجلس خمس سنوات قابلة للتجديد لمدة واحدة . وتزول العضوية عن من اكتسبها في الحالات التالية :
1 - إذا فقد شرطاً من شروط تعيينه الواردة في المادة (5) من هذا القانون .
2 – أو في حالة الوفاة أو العجز الجسدي .
3 – أو الاستقالة .
4 – أو إذا تغيب العضو بدون عذر مقبول عن حضور خمس اجتماعات متتالية لمجلس الإدارة أو عشر اجتماعات غير متتالية كما هو ثابت في محاضر اجتماعات المجلس .
5 – أو إذا تغيب العضو بعذر مقبول عن حضور عشر اجتماعات متتالية لمجلس الإدارة أو خمسة عشر اجتماعا غير متتالية كما هو ثابت في محاضر اجتماعات المجلس .

مادة (10) :
يختص مجلس إدارة الهيئة بما يلي :
1 – وضع اللوائح والقرارات والتعليمات اللازمة لتنفيذ هذا القانون ، كما يعمل على القيام بإصدار التوصيات والدراسات اللازمة لتطوير القوانين العقارية التي تساعد على تحقيق أهدافها .
2 – الإشراف على تنظيم آلية إصدار جميع التراخيص المتعلقة بالشئون العقارية .
3 – الإشراف والتنظيم ووضع القواعد اللازمة لإتمام كافة التصرفات الواقعة على العقار بالتعاون مع الجهات المختصة .
4 – رسم ومتابعة السياسة والاستراتيجية العقارية للدولة بالتعاون مع الجهات المختصة .
5 – مسئولية الإشراف والعمل على إدارة وتطوير الأنشطة العقارية مع الجهات المختصة .
6 – إنشاء وإدارة بنك معلومات عقاري متكامل ومستدام بالمستوى الخدمي الرفيع وبما يحقق الشفافية ويدعم خطط التنمية للدولة .
7 – متابعة تنفيذ الاتفاقيات المتعلقة بالأنشطة العقارية المبرمة بين دولة الكويت والدول الأخرى والمنظمات الدولية .
8 – الإشراف على إعداد ودعم وتشجيع الدراسات والبحث العلمي وتأهيل وتدريب الكوادر الوطنية ونشر الوعي بين أفراد المجتمع في مجال النشاط العقاري .
9 – المساهمة في حماية البيئة لأغراض النشاط العقاري مع المؤسسات والجهات الحكومية والخاصة المحلية والدولية ذات العلاقة .
10 – إصدار القرارات والتعليمات والإرشادات اللازمة لأداء وظائف الهيئة الموكلة لها وفق أحكام هذا القانون وتحقيق أهدافها .
11 – القيام بكافة المهام والاختصاصات الموكلة للهيئة بموجب أحكام هذا القانون أو أي قانون آخر .
12 – رفع الدعاوى القضائية التي تكون للهيئة مصلحة فيها .
13 – تمثيل دولة الكويت في الاجتماعات والمؤتمرات والمفاوضات والندوات وغيرها من المحافل الدولية المتعلقة بالشؤون العمرانية والعقارية التي تختص بها الهيئة .
14 - تشكيل اللجان الاستشارية وغيرها من اللجان اللازمة لمساعدة الهيئة على تنفيذ الواجبات الموكلة إليها .
15 – تعيين مكتب أو أكثر للتدقيق الداخلي والخارجي .
16 – إعداد وإقرار مشروع الموازنة التقديرية السنوية للهيئة ورفعه إلى الجهات المختصة .
17 – اعتماد التقرير السنوي الذي تصدره الهيئة والميزانية السنوية والحسابات الختامية وتقرير تقييم المراجعة وتقرير مدقق الحسابات الخارجي والداخلي .
18 – إقرار الهيكل التنظيمي والتوصيف الوظيفي للجهاز التنفيذي والفني والإداري والمالي والاستثماري للهيئة .
19 – إقرار الإجراءات والقواعد التي تسير عليها الهيئة في مباشرة اختصاصاتها .
20 – تقديم حلول دراسية للأزمات التي يتعرض لها السوق العقاري ورفعها للجهات المختصة .
21 – خلق نظام عمل الهيئة وسياساتها العامة بما يتفق مع الدستور والقانون .
22 – إنشاء الإدارات المختصة ومهام كل إدارة بما يتفق مع دورها .
23 – متابعة أعمال الهيئة بما يضمن حسن سير أعمالها وتحقيق أهدافها المنصوص عليها في هذا القانون .
24 – أي مهام أخرى منوطة بالهيئة أو إدارتها أو لجانها بموجب أحكام هذا القانون ولائحته التنفيذية والقرارات الصادرة من مجلس إدارة الهيئة في سبيل أداء مهامها .
25 – إعادة تحديد الضرائب والرسوم والغرامات المفروضه على العقارات أو إلغائها ولو كانت مقررة قبل العمل بهذا القانون في أي تشريع آخر .

مادة (11) :

مجلس إدارة الهيئة هو المختص بقبول الاستقالة من عضويته . وتقدم الاستقالة كتابة إلى رئيس المجلس ، ويجب أن تعرض على المجلس في أول اجتماع له يلي تقديمها . وللعضو أن يعدل عن استقالته قبل صدور قرار من المجلس بقبولها .
وعند قبول الاستقالة ترفع للوزير المختص ليصدر مرسوم بقبولها وتعيين بديلا عنه في ذات المرسوم خلال شهر من رفعها إليه .
كما يسري هذا الحكم إذا خلا محل الرئيس أو أحد أعضائه قبل نهاية مدته لأي سبب آخر غير الاستقالة.





مادة (12) :
يجتمع مجلس إدارة الهيئة كل أسبوعين على الأقل ، كما يجتمع في غير هذا الميعاد بناء على طلب من رئيس المجلس أو الوزير المختص أو ثلث أعضائه .

مادة (13) :
تتشكل الموارد المالية للهيئة من :
1 – المبالغ المرصودة لها في الميزانية السنوية للدولة .
2 – المبالغ التي تحققها من ممارستها للأنشطة والخدمات التي تقوم بها .
3 – الرسوم والأجور والإيرادات الأخرى التي تتقاضاها عن الخدمات التي تقوم بها وتقدمها .
4 – أي موارد مالية أخرى يوافق عليها مجلس الوزراء .

مادة (14) :
يكون اجتماع مجلس إدارة الهيئة صحيحا إذا حضره أغلبية أعضائه على أن يكون من بينهم الرئيس أو نائبه باستثناء الاجتماع المنصوص عليه في المادة (6) من هذا القانون . وتصدر قرارات المجلس بموافقة أغلبية الأعضاء الحاضرين وإذا تساوت الأصوات يرجح الجانب الذي فيه الرئيس . وتصدر جميع اللوائح الداخلية والقرارات الصادرة من مجلس إدارة الهيئة باسم الرئيس وتوقيعه .

مادة (15) :
يكون للهيئة جهاز تنفيذي يتولى المواضيع الفنية والإدارية والمالية وإدارات مختصة بالتعاملات العقارية المختلفة ، كما يختار مجلس الإدارة كادر الهيئة الإداري والفني والمالي والاستشاري . ويتكون هذا الجهاز من الموظفين والمستخدمين ، ويجري تعيينهم أو التعاقد معهم وتحديد شروط
استخدامهم ورواتبهم وعلاواتهم ومكافآتهم وبدلاتهم وترقياتهم وكافة حقوقهم وتحديد واجباتهم وسائر الأمور الأخرى من قبل اللجنة التنفيذية ، وتعمل اللجنة على تأهيل وإعادة تأهيل موظفي الهيئة بالأسلوب الذي تراه مناسباً .
وتتمتع الهيئة بجميع الإعفاءات والتسهيلات التي تتمتع بها الوزارات والمؤسسات والهيئات العامة والجهات الحكومية الأخرى .
مادة (16) :
يجوز لمجلس إدارة الهيئة أن ينشأ لجان استشارية دائمة أو مؤقتة ، وأن يعهد إليها بدراسة موضوع معين يدخل في اختصاصات الهيئة ، وله أن يستعين بخبراء في عمل اللجان من خارج الهيئة .
ويجب أن ينشأ في الهيئة لجنة تنفيذية برئاسة رئيس الهيئة وعضوية اثنان من مجلس الإدارة يختارهم المجلس بالانتخاب ، ويكون مدير عام الهيئة مقرراً لها . وتختص اللجنة بالمسائل التنفيذية والإدارية والمالية والفنية والاستثمارية .

مادة (17) :
مع مراعاة حكم المادة الثانية من المرسوم الأميري رقم 12 لسنة 1960 بقانون تنظيم إدارة الفتوى والتشريع ، يكون للهيئة إدارة قانونية تتبع رئيس الهيئة ، وتتولى تمثيل الهيئة أمام المحاكم وجهات التحقيق وهيئات التحكيم والخبراء ، وإبداء الرأي القانوني وإجراء التحقيقات في الهيئة ، كما تعاون مجلس إدارة الهيئة في إعداد المشروعات بقوانين واقتراح اللوائح والقرارات المتصلة بأعمال الهيئة وموظفيها .

مادة (18) :
يضع مجلس إدارة الهيئة اللوائح الإدارية والمالية لشئون الموظفين في الهيئة دون التقيد بالقواعد المقررة للموظفين المدنيين في قانون الخدمة المدنية ونظامه ، على أن يسري قانون الخدمة المدنية ومرسوم الخدمة المدنية فيما لم يرد بشأنه نص خاص .
وللهيئة تعيين من تراه مناسبا من الموظفين لأداء أعمالها .

مادة (19) :
تكون للهيئة ميزانية مستقلة تعد وفقا للقواعد التي تحددها اللائحة التنفيذية لهذا القانون ، وتبدأ السنة المالية في الأول من أبريل وتنتهي في نهاية مارس من كل عام .
وتبين اللائحة التنفيذية القواعد والإجراءات المالية للتصرف في أموال الهيئة وتنظيم الدفاتر التي تمسكها لضبط عملياتها وكيفية مراقبة حساباتها .
واستثناءاً من حكم هذه المادة تبدأ السنة المالية للهيئة من تاريخ صدور اللائحة التنفيذية لهذا القانون وتنتهي في 31 مارس من العام التالي .

مادة (20) :
تلتزم الهيئة بإمساك دفاتر الحسابات والسجلات الملائمة والمنتظمة والخاصة بإيراداتها ومصروفاتها وأصولها والتزاماتها وكل المعاملات الخاصة بها ، ويكون للهيئة مراقب حسابات داخلي وخارجي .

مادة (21) :
تستثمر الهيئة فوائضها السنوية لتكوين احتياطيات نقدية تضمن لها استقراراً مالياً على المدى الطويل . ويحدد مجلس الإدارة بقرار منه طبيعة هذه الاحتياطيات ومقدارها .

مادة (22) :

أ - تقدم الهيئة للوزير المختص تقريراً سنويا يرفع إلى مجلس الوزراء خلال شهرين من نهاية كل سنة مالية حول أنشطتها وأعمالها وأموال نفقاتها وإيراداتها واستثماراتها عن السنة المنقضية على أن يشمل التقرير على حسابات الهيئة مرفقاً به تقرير مراقب الحسابات .
ب – وتقدم الهيئة للوزير المختص تقريراً كل ستة أشهر يرفع إلى مجلس الوزراء خلال شهر من رفعه إليه مبينة في التقرير الوضع الاقتصادي المحلي وانعكاساته على سوق العقار .

مادة (23) :

تنشأ في الهيئة إدارات مختصة بالمسائل التالية :
1 - إدارة مختصة بشئون التوصيف العقاري ، وتتولى بالتعاون مع الجهات المختصة كافة المسائل وتطوير وتغيير واستحداث وإلغاء التوصيفات العقارية الحالية أو المستقبلية التي تحدد الاستخدامات العقارية .
2 – إدارة مختصة بالرهن العقاري ، تتولى ما نصت عليه المادة 24 من هذا القانون .
3 – إدارة مختصة بالأدوات والمنتجات العقارية ، وتتولى الإشراف على تلك الأدوات والمنتجات وتنظيمها ومتابعتها ، ووضع النظم والضوابط والقواعد والإجراءات اللازمة في هذا الشأن بالتنسيق مع الجهات المختصة .
ويجوز للهيئة في سبيل تحقيق ما سبق دمج إدارتين أو أكثر مع بعضهما البعض . ولها كذلك إنشاء إدارات أخرى مختصة لتنفيذ أعمالها .
كما يجوز لمجلس إدارة الهيئة أن يقرر إضافة اختصاصات أخرى للإدارات أو اللجان العاملة في الهيئة خلافاً لما هو مذكور في أحكام هذا القانون .

مادة (24) :
تقوم الهيئة بالتنسيق مع الجهات المختصة بإنشاء سوق للرهن العقاري ، وتقوم كذلك بالتعاون مع الجهات الرقابية ذات الصلة بتحديد القواعد المنظمة لنشاط الرهن العقاري ، مثل إنشاء الرهن وكيفية تملك المرتهن للعقار محل الرهن في حال عدم الوفاء بالسداد وتحديد أنواع الالتزامات التي تترتب على الرهن العقاري وأنواع العقارات التي يقع عليها الرهن وآثار الرهن العقاري وما ينشأ عنه من التزامات وشروط رد العقار للراهن وانقضاء الرهن العقاري وغيرها من الأمور المنظمة لنشاط الرهن العقاري .
كما تقوم الهيئة بالتعاون والتنسيق مع الجهات الرقابية المختصة (البنك المركزي وهيئة أسواق المال) لتحديد وتنظيم أعمال الشركات المكونة لمنظومة الرهن العقاري كشركات التمويل والتطوير وسمسرة القروض والتأمين وإعادة التأمين والتقييم وإعادة التمويل وغيرها من الشركات العاملة في نشاط الرهن العقاري .

مادة (25) :
في حال اتخاذ إجراءات تحفيزية لسوق العقار بإنشاء محفظة عقارية أو غيرها من الإجراءات التحفيزية ، يكون للهيئة سلطة وضع القواعد والأحكام والضوابط الخاصة بالإجراء التحفيزي المراد اتخاذه .

مادة (26) :
للمجلس في سياق قيامه بالمهام والواجبات المنوطة به بموجب أحكام هذا القانون أن يتعاقد مع هيئات أو جهات أو مؤسسات أو شركات متخصصة علمية أو فنية أو قانونية أو استشارية أو يتعاون معها للقيام ببعض وظائف أعمال الهيئة أو مهامها

وللمجلس أن يقرر دعوة أي شخص من ذوي الخبرة والاختصاص للاستئناس برأيه مقابل مكافأة يقررها المجلس لهذه الغاية ، ولا يكون لهذا الشخص صوت في اتخاذ القرار أو الإجراء .
وللمجلس كذلك تشكيل لجان فنية واستشارية أو أكثر من غير موظفي الهيئة لتقديم المشورة والرأي مقابل مكافأة لأعضاء هذه اللجان .

مادة (27) :
للرئيس أن يفوض أيـــاً من صلاحياته المنصوص عليها فـــي هــــذا القانون واللوائح الصادرة بمقتضاه لنائبه

مادة (28) :
يجب على الهيئة أن تنشأ بنك معلومات متكامل عن سوق العقار متضمنا كافة المعلومات والبيانات عن العقارات في الكويت وأوصافها وأسعارها وملاكها من أفراد أو شركات ، وكذلك كافة المعلومات والبيانات عن كافة الصفقات والتعاملات العقارية وأطرافها ونوعها وقــيــمتها وإن كانت مبرمة قــبــل العمل بهذا القانون .
ويجوز إضافة معلومات أخرى ترى الهيئة ضرورة توافرها في بنك المعلومات المشار إليه . ويجب تحقيق الربط بين شبكات المعلومات الخاصة بالهيئة والجهات الحكومية الأخرى .





ويجب على الهيئة اتخاذ الوسائل الحديثة لعرض الصفقات العقارية تحقيقاً للشفافية ، كما يجب على سماسرة العقارات عرض الصفقات العقارية لدى الهيئة .

المادة (29) :
تختص الهيئة بتحرير جميع الأراضي المملوكة للدولة وتصبح تحت سلطتها وإشرافها ، ولها بالتعاون مع الجهات المختصة إعداد المخططات وتحديد أغراض الإستخدام لهذه الأراضي المحررة حسب حاجة الجهات الحكومية وطلبها .
وفي حال تسليم احدى الجهات الحكومية أرض أو أراضي فيجب على الهيئة أن تحدد مدة زمنية معينة تقوم خلالها الجهة الحكومية باستصلاح الأراضي واستخدامها في الغرض الذي خصصت من أجله .
وفي حال فوات المدة الزمنية المعينة دون تحقيق الجهة المعنية للغرض من تخصيص الأرض ، فإن للهيئة وبقوة القانون سحب الأرض من الجهة المخصصة لها ، وينطبق هذا السحب على كل الأراضي غير المستخدمة من أي جهة حكومية قبل العمل بهذا القانون .

مادة (30) :
يــســتـثـنى من تطبيق أحكام هذا القانون العقارات التي تخصص كوقف تحت إشراف الأمانة العامة للأوقاف ، كما يسري هذا الاستثناء على التعاملات العقارية المرتبطة بهذا النوع من العقارات المذكورة .

مادة (31) :
يستمر العمل باللوائح والنظم المعمول بها في المجالات التي أصبحت من اختصاص الهيئة وبما لا يتعارض مع أحكام هذا القانون لحين استبدالها بغيرها .

المادة (32) :
يصدر بقرارات من الوزير المختص اللوائح التنفيذية اللازمة لتنفيذ هذا القانون بناء على رأي مجلس إدارة الهيئة خلال ستة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون .

المادة (33) :
يلغى القانون رقم 50 لسنة 1994 المشار إليه ، ويلغى القانون رقم 8 لسنة 2008 المشار إليه .

المادة (34) :
يلغى كل حكم في أي قانون أو تشريع آخر يتعارض مع أحكام هذا القانون .

المادة (35) :
على رئيس مجلس الوزراء والوزراء – كل فيما يخصه – تنفيذ هذا القانون ، ويعمل به من تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .


المذكرة الإيضاحية
للاقتراح بقانون رقم ....... لسنة 2013
في شأن الهيئة العامة للعقار

يتسم الهيكل العقاري لسوق العقار في الكويت ببطء الحركة ، وضعف التبادل العقاري ، وتزايد أعداد طلبات السكن المقدمة من المواطنين ، بصورة واضحة لأسباب عده لعل أهمها هو عقبة التمويل التي تقلل حجم التداول في القطاع وتحد من القدرة الشرائية للراغبين باقتناء أو تملك العقارات ، ومن ثم سيولة الأصول العقارية في الدولة والتأثير على قوة الطلب بشكل عام .
ويؤدي نقص السيولة إلى نشوء هيكل مشوه للقطاع . ففي الوقت الذي يزداد فيه الطلب على المساكن وترتفع أسعارها وإيجاراتها ، نجد أن الأمر لا يسير على هذا النحو في الأنواع الأخرى من العقار بصفة خاصة العقار التجاري ، مع انه من المفترض أن هذا النوع هو الأعلى نشاطاً من بين الأنواع المختلفة من العقار ، ومن ناحية أخرى ، تواجه العقارات التجارية حالة من الركود في الطلب على السكن الإداري نتيجة ضعف النشاط الاقتصادي في الدولة بشكل عام ، وهو ما يؤثر بصورة واضحة على معدلات العائد التي تحققها الكثير من مشروعات العقار التجاري ، وتتمثل أهم الإشكاليات التي تواجه قطاع العقار في الآتي :

الإشكالية الأولى : السكن الخاص :

تسيطر الحكومة في الوقت الحالي وبشكل أساسي على عملية التطوير العقاري في الدولة عن طريق تخصيص الأراضي السكنية الجديدة وتزويدها بالبنية الأساسية والمرافق أو تسليم المساكن الجاهزة لطالبي خدمة الرعاية السكنية من خلال المؤسسة العامة للرعاية السكنية ، مع توقيع حظر على جميع الشركات والمؤسسات الفردية بإجراء أي تصرف على القسائم المخصصة لأغراض السكن الخاص .

على الجانب الآخر يلاحظ تزايد الطلب على المساكن في دولة الكويت بصورة واضحة نتيجة للزيادة السكانية المتنامية ، ومن الواضح أن النمو الكبير في أعداد الطلبات المقدمة للحصول على خدمات الرعاية السكنية يفوق قدرة الرعاية السكنية على استيفائها في الوقت المناسب لظروف المتقدمين بشكل عام ، الأمر الذي ترتب عليه وجود قائمة انتظار طويلة من المقدمين للطلبات بشكل عام ، والتي لم يتم استيفاءها تصل أعدادهم – على سبيل المثال – إلى 97485 طلبا في 2011 .
إن إسقاطات الطلب المستقبلي على المساكن تشير إلى أن مؤسسة الرعاية السكنية لن تكون قادرة على القيام بدورها الذي حدده المشرع في المستقبل ، حيث يتوقع حدوث نمو هائل في الطلبات الناجم عن النمو السكاني السريع للمجتمع الكويتي ، الذي تشكل فيه الشرائح السكانية ذات الفئات العمرية أقل من 20 سنة النسبة الأكبر ، فوفقا لتلك التوقعات فإنه من المؤكد أن يُقدم إلى المؤسسة 314911 طلباً جديداً خلال العشرين عاما القادمة بالإضافة إلى رصيد الطلبات الحالية ، وهو ما يعني أن المؤسسة ستكون مطالبة بتوفير حوالي 407 ألف مسكن خلال العشرين عاما القادمة ، أي بمعدل 20 ألف مسكن سنوياً ، وأخذا في الاعتبار معدلات الأداء الحالية للمؤسسة ، أو أي سيناريو معقول لنمو قدرتها على استيفاء متطلبات الرعاية السكنية بشكلها الحالي ، فإن هذه المهمة تبدو مستحيلة .
ويؤكد تفاقم مشكلة الإسكان في الدولة معبراً عنها بطول فترات انتظار المواطنين وزيادة عدد الطلبات المتراكمة على عدم تمكن القطاع الحكومي من حل المشكلة خلال السنوات الطويلة الماضية ، وأن هناك ضرورة للتعامل مع المشكلات الأساسية وخاصة ما يمس منها المواطنين بحلول جذرية ترتكز إلى دراسات واقعية وأسس علمية في التعامل مع المشكلة على نحو أكثر كفاءة .
إن هذا الوضع الإسكاني يُبرِز ضرورة رفع مشاركات مؤسسات القطاع الخاص في تدبير المساكن سواء من حيث التمويل أو التطوير ، فبشكل عام هناك ضعف في دور القطاع الخاص في التطوير العقاري ، نظراً لشح الأراضي المعروضة للتطوير والتدخل الحكومي المكثف في القطاع ، وهو ما

أدى إلى ضعف تنافسية القطاع العقاري الخاص ووجود تشوهات في هذا السوق . كما أن الحكومة لا تقدم أي عناصر جذب للقطاع الخاص للاستثمار في هذا القطاع على الرغم من وجود القانون رقم 27 لسنة 1995 وتعديلاته بشأن إسهام القطاع الخاص في تعمير الأراضي الفضاء المملوكة للدولة ، وبشكل عام جاءت بعض القوانين المتعلقة بمساهمة القطاع الخاص في مشاريع الرعاية السكنية دون المستوى الذي يحفزه ويشجعه على المساهمة في تلك المشروعات .
إن النظام الحالي لتوفير السكن الخاص للمواطنين هو نظام يعجز عن توفير فرص الحصول على السكن المناسب في التوقيت المناسب للمواطنين ، ويترتب عليه ارتفاع غير مبرر في تكلفة السكن الخاص نظراً للهيمنة الحكومية على القطاع ولغياب قوى المنافسة في السوق ، وأن تحرير هذا السوق أصبح ضرورة أساسية للتغلب على العقبات التي تواجه عملية الحصول على المسكن المناسب ، وأن عملية تملك المساكن في الكويت تحتاج بالتأكيد إلى توفير تسهيلات ائتمانية أكثر مناسبة للأفراد لمساعدتهم على تملك مساكنهم في سن صغيرة ، وهو ما لا يسمح به النظام الرسمي الحالي للرعاية السكنية في الكويت ، كما أنه من المؤكد أن هذا الهيكل لأسعار المساكن يمكن أن يُـعـَدل بصورة جوهرية إذا ما تم تحرير سوق المساكن في الكويت وإطلاق قوى المنافسة فيه ، وذلك من خلال رفع يد الحكومة على أن تكون المدبر الرئيسي لخدمات السكن في الكويت ، وإطلاق الفرص للمبادرين العقاريين بتوفير الحلول العقارية المناسبة للأفراد سواء بالمواصفات أو السعر ، أو في التوقيت المناسب وهو أهم هذه الجوانب حاليا ، ولا شك أن استحداث نظام للرهن العقاري يمكن أن يلعب دوراً حيوياً في قطاع المساكن لتمكينه من رفع درجة وصول المستهلكين لخدمات هذا القطاع على النحو المناسب .
ويؤكد التحليل السابق حقيقة في غاية الأهمية ، وهي أنه قد آن الأوان لكي يتم إعادة صياغة دور الدولة في قطاع السكن الخاص ، وذلك من خلال التركيز على توفير الأراضي الفضاء مع السماح للقطاع الخاص بأن يلعب الدور الرئيسي في توفير هذه الخدمة ، وكذا استمرارها في تقديم الدعم

المناسب للمواطن للتأكد من حصوله على المسكن في التوقيت المناسب له وبالمواصفات المناسبة ، ولا شك أن هذا الهيكل المقترح لسوق المساكن في الكويت لن يستكمل الأركان المناسبة لكي يعمل بكفاءة بدون وجود هيئة مستقلة للعقار تمارس اختصاصات ومسئوليات هامة منها وجود قطاع فعال فيها للرهن العقاري .
من ناحية أخرى يمثل السكن الخاص جانبا كبيرا من معاملات القطاع العقاري ، حيث يمثل تقريبا 50% ، ومع ذلك فإن الكويت تواجه مشكلة كبيرة في توفير السكن الخاص لطالبيه من المواطنين الذين لا يتمكنون من الحصول على احتياجاتهم من خدمة الرعاية السكنية في التوقيت المناسب ، حيث يضطر طالبي الرعاية السكنية إلى الانتظار سنوات طويلة حتى يأتي الدور في الحصول على المسكن.
إنه بالرجوع إلى أصحاب الاختصاص في القطاع الخاص نجد أن اتحاد المصارف واتحاد العقاريين يعتقدان أن جانباً كبيراً من المشكلة يرجع إلى إصرار الدولة على الانفراد بدور اللاعب الأساسي في تقديم خدمة الرعاية السكنية وتهميش دور القطاع الخاص بل ومنعه من المشاركة ، والذي يمكن أن يقدم حلولاً إبداعية في هذا المجال .
في ظل السيطرة الحكومية على قطاع المساكن في الدولة مع الحظر بالتصرف في قسائم السكن الخاص انعدم تقريبا دور المطورين العقاريين الذي تعول عليهم دول العالم الأخرى في تطوير حلول سكنية وعقارية تناسب الفئات المختلفة من السكان على اختلاف دخولهم وأذواقهم . ولذا يمكن القول بأن قطاع العقار في الكويت ، بصفة خاصة القطاع السكني في حاجة إلى قدر كبير من إعادة الهيكلة لإطلاق قوى المنافسة فيه بما يساعد على خفض أسعار العقارات السكنية التي تميل نحو التزايد باستمرار نظرا لضعف النمو في العرض السنوي ، الذي يستند إلى المبادرات الحكومية في توفير المزيد من المساكن للمواطنين .
من ناحية أخرى ، فإن ما يتم تقديمه من خدمات إسكانية من خلال مؤسسة الرعاية السكنية ربما لا يتوافق مع أذواق الجميع وتطلعاتهم حول طبيعة المسكن المناسب بالنسبة لهم ، فهناك شريحة من المواطنين يمثلون نسبة لا بأس بها في المجتمع ، لهم تطلعات في السكن المناسب لهم من حيث المواصفات والموقع والمساحة قد لا تتماشى مع ما تقدمه المؤسسة من منتجات . وقد يلجأ أفراد تلك الشريحة إلى التصرف في المسكن الذي يتم تخصيصه لهم من جانب مؤسسة الرعاية السكنية ، لعدم مناسبته لأذواقهم ، وهو ما يعني أن طلب مثل هذه الشريحة يعد طلبا غير مستوف في الوقت الحالي ، وهناك حاجة لاستيفاء متطلبات السكن لكافة الشرائح من المواطنين . وغني عن البيان الإشارة إلى أن عملية استبدال المسكن الموزع من مؤسسة الرعاية السكنية سوف يصاحبه تحقيق أرباح في عملية التبادل ، وهو ما يمثل خسارة للدولة تذهب لجيب المستحق للخدمة .
إن مسئولية الدولة في توفير المسكن الملائم للمواطن لا تعني على الإطلاق أن تكون الحكومة هي الجهة الوحيدة بالدولة التي تقوم ببناء هذه المساكن ، ذلك أنه يفترض أن المقصود من ممارسة الحكومة لهذا الدور هو قيام الدولة بوضع الاستراتيجيات الخاصة بالقطاع ومتابعة تنفيذها ، فضلا عن قيامها على تذليل كافة العقبات ذات الصلة بالجوانب التنظيمية والتشريعية والتمويلية وغيرها التي تؤثر بشكل مباشر وغير مباشر على توفير المساكن سواء قامت بإنشائها وتطويرها مؤسسات حكومية أو من خلال مؤسسات القطاع الخاص ، خاصة أن الدستور أعلا شأن القطاع الخاص وأن له دور هام في الاقتصاد الوطني وفي كيان الدولة الاجتماعي حيث نصت المادة (20) من الدستور نصت على أن: (الاقتصاد الوطني أساسه العدالة الاجتماعية ، وقوامه التعاون العادل بين النشاط العام والنشاط الخاص ، وهدفه تحقيق التنمية الاقتصادية وزيادة الإنتاج ورفع مستوى المعيشة وتحقيق الرخاء للمواطنين ، وذلك كله في حدود القانون) ، كما نصت المادة (16) من الدستور بأن : (الملكية ورأس المال والعمل مقومات أساسية لكيان الدولة الاجتماعي وللثروة الوطنية ، وهي جميعا حقوق فردية ذات وظيفة اجتماعية ينظمها القانون) . لذلك يفترض أنه حتى مع التزام الدولة بتوفير المساكن للمواطنين فإن القطاع الخاص لا بد وأن يمارس دوره في إيجاد حلول ابتكاريه لهذه المشكلة وتدبير المساكن المناسبة لمجموعات محددة من السكان حسب أذواقهم حول طبيعة السكن المناسب بالنسبة لهم ، الأمرالذي يتطلب فتح الباب أمام المطورين العقاريين من القطاع الخاص ، وهم الأقدر على توفير السكن المناسب بالخصائص المناسبة وبالسعر المناسب لكافة أطياف المجتمع الكويتي ، مستفيدين من فرص التمويل التي يمكن توفيرها من جانب البنوك المحلية ، ذلك أن نظام توفير الرعاية السكنية للمواطنين لا يمكن أن يستمر على هذا المنوال على المدى الطويل ، حيث تتراكم طلبات الحصول على خدمة الرعاية السكنية ويطول طابور المنتظرين للحصول على دورهم في الرعاية السكنية . إن عدم قابلية النظام الحالي للاستدامة على المدى الطويل بفرض ضرورة إعادة هيكلة قطاع العقار وإشراك القطاع الخاص بصورة فعالة في عملية تدبير خدمات الرعاية السكنية .

الإشكالية الثانية : قطاع العقار التجاري :يتعرض قطاع العقار التجاري لمشكلات حادة حاليا بسبب تراجع الطلب على هذا النوع من العقارات نتيجة ضعف النشاط الاقتصادي في الدولة في أعقاب الأزمة المالية العالمية وضعف الجهود الحكومية لرفع مستويات النشاط الاقتصادي المحلي ، على الرغم من تبني الدولة لخطة للتنمية ، فضلا عن أن الخطط الحالية لتحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري لا تسير على نحو مناسب على الإطلاق ولا يشعر بها قطاع الأعمال ، حيث من المفترض أن يترتب على البدء في تحويل هذه الرؤية إلى واقع عملي في الكويت ازدهار قطاع الأعمال في الدولة ، ومعه قطاع العقار التجاري . أضف إلى ذلك قيود التمويل التي تلقي بضغوط على المطورين لخفض أسعار الإيجارات على نحو غير مناسب لضمان حد أدنى من التدفقات النقدية اللازمة لاستمرارها في خدمة ديونها ، ولو بخسارة ، وهو ما يضر بالجدوى الاقتصادية لمثل هذه المشروعات على المدى الطويل .


الإشكالية الثالثة : الأوضاع المالية لبعض الشركات العقارية :

تعرض القطاع العقاري إلى حالة ركود بعد الأزمة المالية العالمية ، مما ترتب عليه تعرض بعض الشركات العاملة في القطاع لمشكلات مالية هيكلية ، ونظرا لتشابه تلك المشكلات مع المشكلات التي يعاني منها قطاع شركات الاستثمار ، فإن بعض الشركات العاملة في القطاع العقاري تعاني من نفس المشكلات التي تعاني منها شركات الاستثمار ، من حيث أن صافي حقوق المساهمين في بعض هذه الشركات أصبح سالبا وهو ما يتطلب معالجة جذرية للأوضاع المالية لتلك الشركات .
مما يتطلب تحقيق المعالجة لهذه الإشكالية من خلال :

1 – معالجة الأوضاع المالية للشركات العقارية :

فيما يتعلق بمعالجة الشركات العقارية التي تعاني من اضطرابات في أوضاعها المالية ، فيجب ضم تلك الشركات تحت لواء الهيئة العامة للعقار والتي أنشأت بموجب هذا القانون ، تمهيدا لتقييم أوضاع تلك الشركات وتصنيفها حسب قدرتها على الاستمرار في النشاط العقاري ، ثم التقدم بغرض الاستحواذ على الشركات المضطربة التي يثبت من عمليات التقييم عدم قدرتها على الاستمرار على المدى الطويل ، ثم يتم إعادة هيكلة أصولها وتجميعها تمهيدا لإنشاء شركات جديدة استنادا إلى هذه الأصول ، أو تسييل تلك الأصول ، بالتعاون مع المحفظة العقارية بحيث تشتري الأصول الجيدة للشركات التي يتم معالجتها تحت جناح الهيئة .
2 – إنشاء محفظة عقارية وتفعيل دورها :

مما لا شك فيه أن التوقيت الحالي الذي يمر به قطاع العقار التجاري من جهة والطلبات الحالية أو المستقبلية للمواطنين المستحقين للرعاية السكنية يفرض حتمية نقل المحفظة العقارية الملياريه من الهيئة العامة للاستثمار إلى أن تكون تحت إدارة وإشراف الهيئة المنشأة بموجب هذا القانون ، وذلك لتنشيط قطاع العقار خصوصا وأن السوق في وضعه الحالي يتيح مجالات كثيرة لاقتناص الفرص الاستثمارية وتوظيفها لصالح المواطنين في الحصول على الرعاية السكنية على المدى الطويل . إن دخول المحفظة الملياريه لسوق العقار بإستراتيجية استثمارية داعمة وحصيفة ستساعد على خلق تعاون كامل بين القطاع العام والقطاع الخاص من أجل تسهيل دور القطاع العقاري الخاص في المساهمة بتوفير الرعاية السكنية لمواطنين من خلال استثمار ما يملكه القطاع الخاص العقاري أو مما هو معروض لديه من أراضي أو مساكن جاهزة للسكن وشرائها للمواطنين المستحقين للرعاية السكنية وفقاً لطلباتهم ووفقا لأسعارها في السوق وقت شرائها .
وهذه المحفظة ستساعد على إخراج القطاع العقاري من حالة الركود التي يواجهها حاليا وهو ما يصب في مصلحة الشركات العقارية والبورصة في جهة ، والمواطنين المستحقين للرعاية السكنية من جهة أخرى ، حيث تخفف من طبيعة الضغوط التي تواجهها هذه الأطراف في الوقت الحالي ، وفي ذات الوقت يساعد على تكوين محفظة مناسبة من الأصول العقارية للهيئة العامة للعقار على المدى الطويل في هذا التوقيت للسوق وللمواطنين المستحقين للرعاية السكنية في المستقبل ، وتمكن الهيئة العامة للعقار من أن تلعب دور استقراري هام للسوق في المستقبل من خلال التدخل في سوق العقار التجاري بيعاً وشراءً لضمان استعادة توازن هذا السوق بشكل مستمر وفي أي وقت .

3 – تخصيص المزيد من الأراضي السنوية :

يمثل الاحتكار الحالي للدولة للأراضي عنق الزجاجة لقطاع العقار السكني ، حيث يجعل أسعار الأراضي مرتفعة نظراً لضيق إمكانيات العرض من الأراضي خارج هذا النطاق . وتؤدي محدودية

المساحات المحررة سنوياً من الأراضي ، وعدم إشراك القطاع الخاص في استخدام هذه الأراضي المحررة من خلال بيعها للمواطنين المستحقين للرعاية السكنية أو تمويل شرائها من هؤلاء المواطنين ، إلى الحيلولة دون انطلاق مبادرات القطاع الخاص في مجال المشروعات المختلفة لتطوير العقار ، بصفة خاصة في مجال السكن الخاص ، ويترتب على استمرار احتكار الدولة لعملية توزيع الأراضي على النمط الحالي استمرار اتجاه أسعار الأراضي نحو الارتفاع بمعدلات غير مناسبة مما يصطدم المواطنين الراغبين في توفير الرعاية السكنية من حسابهم الخاص بتمويل من الشركات العقارية لمعضلة ارتفاع تلك الأسعار ، فيؤثر ذلك سلبا على احتمالات وجود قطاع عقاري كفؤ وفعال في دولة الكويت .
ولعل من الحلول الفعالة لتنشيط قطاع العقار في وضعه الحالي هو إنشاء قطاع للرهن العقاري ، غير أن بدون تحرير الأراضي من السيطرة الحكومية ، فإن فرصة نجاح مثل هذا القطاع تعد محدودة . إن تحرير المزيد من الأراضي وتخصيص جانب منها للمطورين العقاريين في القطاع الخاص ، سوف يساعد على تنشيط قطاع العقار من جانب والمساهمة في تقديم حلول عقارية مبتكرة ، بصفة خاصة في مجال الإسكان من جانب آخر ، بما يخفف من الطلب على خدمات الرعاية السكنية التي تقدمها الدولة

4 – إنشاء قطاع متكامل للرهن العقاري :

إن القيود على التمويل العقاري تعد أحد أهم القيود التي تواجهها الشركات العاملة في القطاع وكذلك من يرغب في تملك أي عقار على اختلاف أنواعه ، ولعل أهم الأسباب الأساسية للأوضاع التي يعاني منها قطاع العقار حالياً في الدولة هو غياب نظام متكامل للرهن العقاري في الكويت .

إن معالجة أوضاع قطاع العقار ، وبصفة خاصة المشكلة الإسكانية على نحو فعال ، يتطلب ضرورة إنشاء نظام متكامل للرهن العقاري تمارس فيه كافة أطراف المنظومة العقارية من مؤسسات تمويل ومطورين ومقاولين وسماسرة وشركات تأمين أدوارها في إطار تنافسي يضمن تعزيز هيكل فعال وكفؤ للرهن العقاري في الدولة وفقاً لآليات السوق ، وتشمل هذه المنظومة للرهن العقاري مؤسسات الإقراض العقاري ، ومؤسسات التطوير العقاري ، ومؤسسات سماسرة القروض العقارية ، ومؤسسات التأمين العقاري ، ومؤسسات التقييم والتثمين العقاري ، ومؤسسات إعادة التأمين العقاري ، ومؤسسات إعادة التمويل العقاري ، مع الأخذ في الاعتبار الدور المحدد لبنك التسليف والادخار والذي يجب أن يتناسب مع طبيعة دوره الجديد في المنظومة المقترحة للرهن العقاري .
إن غياب هذه المؤسسات المهمة مثل مؤسسات التمويل المتخصصة ومؤسسات التثمين العقاري ومؤسسات السمسرة التي تتمتع بالكفاءة في عمليات التسعير وأعلى مستويات المهنية المناسبة للقطاع والتي تحول دون انحراف عمليات التثمين أو ضغوط المضاربة على أسعار العقار في الكويت أو استغلال حاجة المستهلك ، فضلا عن افتقاد تسهيلات التأمين المناسبة لمثل هذا القطاع ، يساهم في تعميق الأزمة التي يواجهها القطاع العقاري بشكل عام .
إن إنشاء قطاع للرهن العقاري في الكويت يعد أمراً مهما لإطلاق قوى السوق في قطاع العقار ورفع مستوى كفاءته والحد من الضغوط الاحتكارية التي تؤثر فيه ، وللمساعدة على نشوء شركات للتطوير العقاري واضطلاعها بالقيام بدورها الذي تؤديه في مختلف الدول التي يتواجد فيها قطاع رهن عقاري فعال ، والحفاظ على استقرار سوق العقار بصورة أفضل ، خصوصاً من حيث الأسعار .
إن إنشاء قطاع فعال للرهن العقاري سوف يرفع من سيولة قطاع العقار بصورة كبيرة ومن ثم يساعد على إيجاد سوق نشط للتداول العقاري ، وبما يشجع المبادرات الخاصة في هذا المجال ، فالهيكل الحالي لسوق العقار في الكويت يتسم ببطء الحركة ، وضعف عمليات التبادل العقاري بسبب عقبة

التمويل كما تمت الإشارة إليه أعلاه ، والتي تقلل من حجم التداول في القطاع ومن ثم من سيولة الأصول العقارية في الدولة بشكل عام .
لاشك أن عدم إنشاء قطاع للرهن العقاري وما يتطلبه من وجود تنظيم للرهن العقاري يتناول قواعد ذلك الرهن ، وينظم حقوق والتزامات طرفي عملية التمويل العقاري ، يعد أحد أهم القيود على تطوير قطاع الرهن العقاري في الكويت ، لذلك لا بد من أن يكون في الهيئة التي ستنشأ بموجب هذا القانون إدارة متخصصة للرهن العقاري ، ويقوم مجلس الهيئة بوضع قواعد هذا الرهن بعد أخذ رأي القطاع الخاص صاحب الاختصاص في الرهن العقاري ، بما فيها القواعد المنظمة لسوق التمويل العقاري ، بصفة خاصة القواعد المتعلقة بنظم التمويل العقاري وكيفية تنظيم أعمال مؤسسات الإقراض العقاري وشروط منحها تراخيص العمل في هذا القطاع ، وسبل تعبئة مواردها المالية وآليات الإشراف عليها ومتابعتها ، وشروط الإقراض الذي تمنحه ، لحماية قطاع الرهن العقاري من المخاطر المصاحبة لعدم الالتزام بشروط الإقراض ، ولحماية الأطراف المتعاملة فيه ، وكذلك القواعد المرتبطة بنظام الرهن العقاري مثل إنشاء الرهن العقاري ، وكيفية تملك المرتهن للعقار المرهون في حال عدم الوفاء بالسداد، وأنواع الالتزامات التي تترتب على الرهن العقاري ، وأنواع العقارات التي يقع عليها الرهن ، وآثار الرهن العقاري وما ينشأ عنه من التزامات ، وشروط رد العقار للراهن ، وانقضاء الرهن العقاري ، وتعديل القواعد الخاصة بالتوقف عن السداد بما يسرع من محاسبة المتخلفين عن السداد ، وغيرها من أمور متعلقة بالرهن العقاري ، حيث لا يتصور وجود قطاع فعال للرهن العقاري بدون نظام متكامل له .

5 – إلغاء القانونين 8 لسنة 2008 ، و 9 لسنة 2008 بشأن السكن الخاص :
لقد تمثل الهدف الأساسي من صدور القانونين (8 و 9) لسنة 2008 ، واللذان تم العمل بهما اعتباراً من 24 / 2 / 2008 ، في الحد من ارتفاع أسعار الأراضي السكنية وعدم احتكارها والمضاربة عليهاحيث حظر القانونين على جميع الشركات والمؤسسات الفردية التعامل بالبيع أو الشراء أو الرهن أو إصدار حوالة حق للغير أو إصدار توكيل بالتصرف عن الغير في القسائم أو البيوت المخصصة لأغراض السكن الخاص في أي موقع وضمن أي مشروع في الدولة وذلك باستثناء البنوك الإسلامية فقط وذلك بعد صدور حكم قضائي من محكمة التمييز في هذا الشأن ، وقد صدر القانونين المذكورين بهدف فك احتكار الأراضي غير المستغلة والمحجوبة عن التداول بقصد المضاربة والضغط على أسعارها نحو الارتفاع ، وقد تضمن أولهما تعديلاً لعنوان وبعض أحكام القانون رقم 50 لسنة 1994 في شأن تنظيم استغلال الأراضي الفضاء ، بينما تضمن ثانيهما تعديلاً لبعض أحكام قانون الشركات التجارية رقم 15 لسنة 1960 .
لقد ثبت بما لا يدع مجالاً للشك أن القانونين (8 و 9) لسنة 2008 ، لم يحققا الأهداف المرجوة منهما ، وقد ترتب عليهما أضرار كثيرة لحقت بقطاع العقار فضلا عن أنهما أديا إلى ارتفاع أسعار المساكن حيث ترتب عليهما تقييد العرض من المساكن الخاصة على نحو كبير في الوقت الذي لم تتمكن فيه الدولة استيفاء طلبات المتقدمين للحصول على خدمة الرعاية السكنية بالحجم والتوقيت المناسب .
وقد تزامن تطبيق القانونين المشار إليهما مع نشوب الأزمة المالية العالمية والتي نتج عنها انخفاض في قيمة الأصول بشكل عام ومنها العقار ، غير أن أسعار الأراضي قد عاودت للارتفاع في عام 2010 و 2011 ، وهو ما يشير إلى أن الهدف الأساسي من القانونين لم يتحقق على ما يبدو حتى الآن ، خاصة مع عدم زيادة المعروض من الأراضي ، فالتراجع في أسعار الأراضي الذي صاحب تطبيق القانونين المشار إليهما يرجع أساسا إلى ظروف الأزمة المالية العامية وليس إلى تأثير القانونين على السوق ، ويمكن القول بأن أهم الآثار السلبية للقانونين أنهما قد ساعدا على زيادة الصعوبات الملقاة على كاهل المواطنين في الحصول على السكن الخاص نتيجة لتأثيرهما السلبي على القنوات التمويلية المتاحة لشراء السكن الخاص ومنع القطاع الخاص من المشاركة في هذا الجزء الحيوي من سوق العقار.

6 – تسريع خطط المخطط الهيكلي للدولة :

يحدد المخطط الهيكلي الأهداف العمرانية للدولة في المستقبل واستخدامات الأراضي بما يتوافق مع النمو السكاني ، واتجاهات النمو الاقتصادي بها ، ومما لا شك فيه أن الكويت في الوقت الحالي تمر بحالة نمو سكاني كبير ، ويتزايد الطلب على البنية التحتية بصورة كبيرة تدعو إلى ضرورة تسريع خطط المخطط الهيكلي للدولة بحيث تزداد خطط إنشاء البنا التحتية وترتفع معدلات تحرير الأراضي من جانب الدولة لأغراض مختلفة ، خصوصاً وأن الكويت مقدمة على تحولات هيكلية بتنفيذ مشروعاتها الطموحة مثل تحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري .
إن تحسين وتطوير مرافق البنية التحتية والخدمات المصحوبة بتحرير كميات أكبر من الأراضي كفيل بتنشيط القطاع العقاري ، وتمكين هذا القطاع من مواجهة الطلب المتزايد على المساكن الخاصة في الدولة على أن يكون هذا التحرير مصحوباً بمشاركة القطاع الخاص على نحو أوسع في تنفيذ مشروعات المخطط الهيكلي للدولة وتحقيق مستهدفاتها الإسكانية باستيعاب الزيادة السكانية في الدولة سواء من المواطنين أو الوافدين وذلك في إطار التنمية العمرانية التي تضمن التنمية الإقليمية المتوازنة بين كافة مناطق الدولة ، من خلال توزيع الفرص المتاحة بعدالة على المناطق الجغرافية المختلفة في الدولة .
ونظراً لكون الهيئة العامة للعقار المنشأة بموجب هذا القانون تتولى كافة المسائل المتعلقة بالعقار في الكويت ، فإنه قد ألحق بها اختصاص المخطط الهيكلي للدولة لتتكامل وظائفها .

7 – تطوير القوانين الخاصة بالعقار :
تلعب القيود القانونية الخاصة بالقطاع العقاري دوراً هاماً في تعطيل تطور القطاع على نحو واضح ، فالتشريعات الخاصة بالبناء والارتفاعات والامتدادات والترخيص لهذا الشأن وغير ذلك من القواعد المنظمة لعمليات البناء في الدولة في حاجة إلى التطوير بما يتلاءم مع طبيعة المرحلة الحالية التي بلغها قطاع العقار في الدولة . كذلك فإن تطوير القواعد الخاصة بتملك الشقق واتحادات الملاك والقواعد المنظمة لها أصبحت ضرورة ملحة في ظل تزايد الاتجاه نحو تملك المساكن في صورة شقق سكنية ، وحتى يمكن تطوير هذا النوع من العقارات ليسهم في حل المشكلة الإسكانية على نحو أكثر فعالية . بالإضافة إلى أن الإجراءات الخاصة ببيع الوحدات العقارية وتداولها في حاجة إلى اختصار كبير حتى يساعد ذلك إلى رفع مستويات التداول العقاري في الدولة وتنشيط القطاع . أكثر من ذلك فإن قطاع العقار لا يمكن أن يعمل بصورة كفئة وفعالة في خدمة مشروع تحويل الكويت إلى مركز مالي وتجاري بدون تطوير قوانين ملكية الأجانب للعقارات في الدولة ، والتي تحتاج حالياً إلى إعادة نظر لتوفير الفرصة أمام من يريد منهم تملك العقار الخاص به ، وكذلك لجذب الاستثمارات الأجنبية إلى الدولة .
وبناء على ما سبق فإن القانون المقترح أعد لمواجهة الإشكاليات الثلاثة بما يضمن تحقيق الفائدة العادلة بين الأطراف الثلاثة في المعادلة العقارية وهم : (القطاع العام ، والمواطنون ، والقطاع الخاص) ، فسمي هذا القانون بـ (قانون الهيئة العامة للعقار) .
ونص في المادة (1) منه على عدة تعريفات لكلمات وعبارات وردت في هذا القانون وهي : (الوزير المختص ، والهيئة ، والمجلس ، والتعاملات العقارية ، والعقارات ، والطابق ، والشقة) .
ونصت المادة (2) من هذا القانون على أن تنشأ هيئة عامة مستقلة تتمتع بالشخصية الاعتبارية يشرف عليها وزير التجارة والصناعة وتسمى (الهيئة العامة للعقار) .
ونصت المادة (3) من هذا القانون على الأهداف العامة للهيئة ، والتي من بينها تحقيق الشفافية عن طريق – مثلا – إعطاء دورات تدريبية لكافة المتعاملين بالعقار والعمران وغيرهم من الأفراد ، وتثقيف الجميع بكافة المسائل المتعلقة بالعقار والعمران لخلق ثقافة عالية تحقق القدرة للجميع على معرفة حقوقهم وإرساء الشفافية بهذه المجالات .

أما مصطلح العمرانية والعقار ، فالعمرانية هي التي تشمل نظم البناء ونظم التخطيط العمراني للمدن والأفكار المتعلقة بالعقار . أما العقار هو المصطلح الذاتي للعقار كما ورد في تعريف العقار وتصنيفاتها في القانون المدني الكويتي .
ثم نصت المادة (4) منه على أن يتولى إدارة الهيئة مجلس إدارة يتكون من سبعة أعضاء يصدر بتسميتهم مرسوم بناء على ترشيح الوزير المختص خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بهذا القانون . وأنه يجب أن يكون أربعة من الأعضاء على الأقل من القطاع الخاص ذو الصلة بالتعاملات العقارية ، على أن تحدد مرتبات ومكافآت أعضاء مجلس الإدارة أو أي بدلات أو مزايا تصرف من أموال الهيئة بمرسوم وذلك بناء على اقتراح الوزير المختص .
كما نصت المادة (4) من القانون بأن يسمي مجلس الإدارة مدير عام الهيئة وأن يصدر الرئيس قرار بتعيينه بعد تسميته .
ونصت المادة (5) من هذا القانون على الشروط المطلوبة فيمن يعين عضوا في مجلس إدارة الهيئة والمدير العام .
ونصت المواد من (6) إلى (16) من هذا القانون على الأحكام الخاصة بمجلس الإدارة ورئيسه والمدير العام للهيئة والاستقالة وفقد صفة العضو وكيفية الاجتماعات واختصاصات مجلس الإدارة ، واتخاذ القرارات ، وعلى موارد الهيئة وغيرها من الأحكام المتعلقة بإنشاء لجان الهيئة .
مع الإشارة إلى أن الفقرة الأخيرة من المادة (16) من القانون نصت على وجوب إنشاء لجنة تنفيذية في الهيئة برئاسة رئيس الهيئة وعضوية اثنان من مجلس الإدارة يختارهم المجلس بالانتخاب ، ويكون مدير عام الهيئة مقرراً لها ، وأن تختص اللجنة بالمسائل التنفيذية والإدارية والمالية والفنية والاستثمارية .
ونصت المادة (17) من القانون على أنه مع مراعاة حكم المادة الثانية من المرسوم الأميري رقم 12 لسنة 1960 بقانون تنظيم إدارة الفتوى والتشريع ، يكون للهيئة إدارة قانونية تتبع رئيس الهيئة ،

وتتولى تمثيل الهيئة أمام المحاكم وجهات التحقيق وهيئات التحكيم والخبراء ، وإبداء الرأي القانوني وإجراء التحقيقات في الهيئة ، كما تعاون مجلس إدارة الهيئة في إعداد المشروعات بقوانين واقتراح اللوائح والقرارات المتصلة بأعمال الهيئة وموظفيها .
في حين نصت المادة (18) منه على أن يضع مجلس مفوضي الهيئة اللوائح الإدارية والمالية لشئون الموظفين في الهيئة دون التقيد بالقواعد المقررة للموظفين المدنيين في قانون الخدمة المدنية ونظامه ، على أن يسري قانون الخدمة المدنية ومرسوم الخدمة المدنية فيما لم يرد بشأنه نص خاص ، وأن للهيئة تعيين من تراه مناسبا من الموظفين لأداء أعمالها .
ونصت المادتين (19 و 20 و 21 و 22) من هذا القانون على مسائل مالية تتعلق بميزانية الهيئة ومسك الدفاتر والسجلات واستثمار فوائض الميزانية وتقديم تقريرين للوزير المختص .
وبينت المادة (23) من هذا القانون - على سبيل المثال - الإدارات المختصة التي تنشئها الهيئة ، على أنه يجوز للهيئة أن تنشأ إدارة أو إدارات أخرى ترى ضرورة إنشاءها ، كما أن لها أن تدمج إدارتين أو أكثر من الإدارة المذكورة أو التي ستنشئها ، كما أنه يدوز لمجلس الإدارة أن يقرر إضافة اختصاصات أخرى للإدارات أو اللجان العاملة في الهيئة خلافا لما هو مذكور في أحكام هذا القانون .
ونصت المادة (24) من هذا القانون بأن تقوم الهيئة بالتنسيق مع الجهات المختصة بإنشاء سوق للرهن العقاري ، وتقوم كذلك بالتعاون مع الجهات الرقابية ذات الصلة بتحديد القواعد المنظمة لنشاط الرهن العقاري ، مثل إنشاء الرهن وكيفية تملك المرتهن للعقار محل الرهن في حال عدم الوفاء بالسداد و تحديد أنواع الالتزامات التي تترتب على الرهن العقاري وأنواع العقارات التي يقع عليها الرهن وآثار الرهن العقاري وما ينشأ عنه من التزامات وشروط رد العقار للراهن وانقضاء الرهن العقاري وغيرها من الأمور المنظمة لنشاط الرهن العقاري .
كما تقوم الهيئة بالتعاون والتنسيق مع الجهات الرقابية المختصة (البنك المركزي وهيئة أسواق المال) لتحديد وتنظيم أعمال الشركات المكونة لمنظومة الرهن العقاري كشركات التمويل والتطوير وسمسرة

القروض والتأمين وإعادة التأمين والتقييم وإعادة التمويل وغيرها من الشركات العاملة في نشاط الرهن العقاري .
ونصت المادة (25) من القانون أنه في حال اتخاذ الحكومة إجراءات تحفيزية لسوق العقار بإنشاء محفظة عقارية أو غيرها من الإجراءات التحفيزية ، يكون للهيئة سلطة وضع القواعد والأحكام والضوابط الخاصة بالإجراء التحفيزي المراد اتخاذه .
كما نصت المادة (26) من القانون بأن لمجلس إدارة الهيئة في سياق قيامه بالمهام والواجبات المنوطة به بموجب أحكام هذا القانون أن يتعاقد مع هيئات أو جهات أو مؤسسات أو شركات متخصصة علمية أو فنية أو قانونية أو استشارية أو يتعاون معها للقيام ببعض وظائف أعمال الهيئة أو مهامها .
وأنه للمجلس أن يقرر دعوة أي شخص من ذوي الخبرة والاختصاص للاستئناس برأيه مقابل مكافأة يقررها المجلس لهذه الغاية ، ولا يكون لهذا الشخص صوت في اتخاذ القرار أو الإجراء . وأن له كذلك